1.79%¿Qué papel juegan las tasadoras en el 'boom' inmobiliario español?
Es más que probable que esta moderación se profundice a lo largo del próximo año y medio, hasta prácticamente estabilizar su ritmo de avance hasta la inflación -aunque lo deseable sería que tuviera un crecimiento real negativo-.
En este sentido, recordar como el Banco de España ha situado el sobreprecio actual promedio entre un 10-20% . ¿Por qué este sobreprecio? Las razones son claras: Mayor crecimiento de la demanda frente a la oferta.
Y luego podemos discutir sobre la racionalidad del aumento observado en la demanda, especialmente a medida que el escenario ya ha comenzado a cambiar. Elevado endeudamiento de las familias, tipos de interés al alza, recuperación de inversiones alternativas: son factores que deberían actuar como freno en el futuro para los precios de la vivienda.
Pocas excepciones sobre esta conclusión; muchas más sobre si estamos ante una moderación de los precios o el inicio de su corrección. Yo me inclino por la primera opción.
¿QUÉ PAPEL DESEMPEÑAN LAS TASADORAS?
Pero el objeto de esta nota no es tanto entrar a valorar si son o no correctos los precios de la vivienda como entender una parte desconocida en su formulación: el papel desempeñado por las Sociedades de Tasación.
Tan conocidas -probablemente todos las hemos utilizado, especialmente aquellos que hayan utilizado un crédito para financiar la compra-, pero al mismo tiempo tan desconocidas.
En su último Informe económico el Banco de España realiza un análisis sobre este tipo de compañías. Vamos a utilizar sus resultados.
Las Sociedades de Tasación son entidades especializadas a poner precio a inmuebles. En definitiva, realizan valoraciones, principalmente inmuebles, que precisan las entidades de crédito, sociedades de inversión de colectiva inmobiliaria, fondos de pensiones y entidades de seguro.
Están reguladas de forma estricta en el marco del mercado hipotecario. Su homologación, registro y supervisión recae en el Banco de España.
¿CUÁNTAS TASADORAS EXISTEN?
¿Cuántas hay? Existen unas 70 entidades, en un contexto de caída en su número desde 1987. Lo curioso es su grado de concentración: las cinco mayores realizan la mitad de las valoraciones -48% del número y 53% del importe total-.
Dentro de este grupo, las tres más grandes acumulan más del 80 % de estas cifras. Existe una correlación positiva entre el tamaño de las sociedades y el de las propias operaciones.
Los principales clientes de este tipo de compañías son las entidades de crédito. 54 entidades reconocieron que tienen un cliente principal que explica más del 15% de sus ingresos. En conjunto, estos ?principales clientes? suponen más del 57 % del total de ingresos.
Durante el año pasado estas entidades tasaron 1,4 millones de bienes, por un valor total de 444,6 billones de euros. Esta cifra aumentó un 29.0 % en un año, más de 2/3 partes debido al incremento del número de bienes.
Las tasaciones de bienes residenciales supusieron el 85% y 65 % respectivamente del número y valor de lo tasado. La tasación de viviendas, con una valoración de 198 billones de euros, supuso un aumento del 40% -el mismo crecimiento del año anterior-. Lo curioso fue el aumento del 16.0 % en el valor medio de la vivienda tasada, 4 puntos por el aumento del tamaño medio de la vivienda y 12 puntos por el aumento del precio.
El préstamo medio para la adquisición de vivienda supuso el 58% del valor medio de la vivienda, con un progresivo descenso en esta relación en los últimos años. En la tasación de edificios completos, que supone una valoración de 100 billones de euros con un aumento del 16% debido en un 8% al número de edificios, un 2% a su tamaño medio y 6% al valor del metro cuadrado.
El resto de las tasaciones que cubren representan un peso pequeño: locales comerciales, algo menos del 5% del total tasado -en valor y número-, edificios de uso industrial con un 2,5% del número total y 8,0% del valor, y por último el suelo que supone el 12% del valor total.
CAMBIOS EN LA NORMATIVA PARA UN MEJOR AJUSTE EN LOS PRECIOS
Recientemente se ha actualizado la normativa de valoración de bienes inmuebles, para dar ?mayor estabilidad a las valoraciones, de tal forma que contribuyan al crecimiento equilibrado del sector inmobiliario?.
Las razones que se ofrecen para esta actualización son:
1. Mejorar la calidad de las tasaciones;
2. Incrementar la información y transparencia;
3. Definir el valor hipotecario como el valor prudente del inmueble, eliminando los elementos especulativos;
4. Reducción del valor hipotecario en caso de volatilidad en precios.
El objetivo es claro: Que la valoración refleje más fielmente el precio de los inmuebles, eliminando cualquier factor que pueda favorecer de alguna forma la especulación en esta actividad.
