Nuevas claves para cambiar a una hipoteca más barata

Cada vez más ciudadanos se plantean dar el paso de cambiar de hipoteca ante el cóctel de catastróficas desdichas que se ha conjurado para dificultarles llegar a final de mes. 

Por un lado, el euríbor acumula quince meses seguidos al alza hasta situarse en el 3,647 por ciento en marzo. 

Eso supone un incremento de unos 300 euros al mes para una hipoteca media de unos 150.000 euros a 30 años, una circunstancia que se une a la subida del coste de la vida por culpa de la inflación. 

“Hay mucho interés por parte del usuario en cambiar de hipoteca. Lo notamos a través de nuestro bróker. Sobre todo, el que la tiene variable, que está asustado con el euríbor. En principio, tienen prisa por cambiar a una hipoteca fija aunque estén caras. Es lo que a priori creen que les da más seguridad, porque desconocen las mixtas”, explica Estefanía González, portavoz del comparador financiero Kelisto. 

Cambiar de hipoteca variable a fija no tiene comisión

Ante esta situación, el Gobierno aprobó recientemente una normativa para facilitar el cambio de hipoteca desde una variable a una fija, eliminando las comisiones a este tipo de subrogaciones. 

En este contexto, los cambios de hipoteca se dispararon un 26,3 por ciento en enero (primer mes de entrada en vigor de la regulación) con respecto a diciembre. 

Asimismo, desde plataformas especializadas como Trioteca aseguran que el 50 por ciento de las operaciones hipotecarias que están cerrando ya tienen que ver con subrogaciones.

En este contexto, ofrecemos algunas claves que se debe plantear cualquier persona que desee cambiar de hipoteca. 

Claves para cambiar de hipoteca y de banco

La primera de todas tiene que ver con los gastos que pesan sobre una operación de este tipo y que son los que van a determinar si el cambio de hipoteca merece la pena o no. 

A este respecto, hay que tener en cuenta que los gastos de notaría, gestoría y registro corren a cargo del banco pero el cliente debe asumir la tasación, que cuesta entre 200 y 500 euros, según explica González. 

Además, los bancos pueden exigir (o no) otros dos costes: la comisión de subrogación y la comisión de apertura de la nueva hipoteca. 

La comisión de subrogación

En el caso de la comisión de subrogación, la cobra el anterior banco sobre el importe que falta por pagar del préstamo y suele situarse entre el 0,25 y el 2 por ciento (aunque hay algunas entidades que no la cobran).  

En todo caso, para los cambios de hipoteca variable a fija, el Gobierno la ha eliminado durante todo 2023 y la ha limitado a partir de 2024 (al 0,05 por ciento durante los tres primeros años y nada si el préstamo se firmó hace más de tres ejercicios).  

En el caso de la comisión de apertura, depende de la entidad en la que se vaya a abrir la nueva hipoteca pero cada vez la exigen menos bancos. 

En un ejemplo práctico, suponiendo que queramos cambiar de una hipoteca variable a una mixta, con un importe pendiente de 100.000 euros y una comisión de subrogación del 0,25 por ciento, deberemos abonar 250 euros de comisión más el coste de la tasación. En total, entre 450 y 750 euros. 

La búsqueda de una nueva hipoteca

Una vez que tengamos claros los costes que nos puede tocar abonar para realizar el cambio, llega el turno de la búsqueda de una nueva hipoteca. 

“Realmente, a la hora de subrogar una hipoteca hay que seguir los mismos consejos que seguiríamos al elegir una nueva hipoteca. Es decir, fundamentalmente fijarse en cuestiones como el diferencial, las comisiones, los productos que me exigen contratar para acceder a la máxima bonificación, el plazo máximo de amortización y el porcentaje sobre el valor de tasación que me permiten financiar”, apunta González. 

En cuanto a ofertas concretas, hay pocas entidades que publicitan la subrogación de hipotecas como tal, según explica Estefanía González. Pero eso no quiere decir que no las estén concediendo. 

Lo que sucede es que negocian a partir de la oferta hipotecaria general que tengan a disposición de los clientes (sea para subrogaciones o para una hipoteca normal). 

Cerrar la hipoteca y abrir una nueva: peor negocio

Por otro lado, hay entidades que no ofertan subrogación como tal, sino que proponen al cliente que cancele su antigua hipoteca y abra una nueva. 

A ese respecto, conviene tener en cuenta que no es lo mismo una subrogación que la contratación de una hipoteca nueva (después de cerrar la anterior), pues este segundo caso es más caro, al incluir otros costes como el de la cancelación de la hipoteca anterior. 

Algunas de las entidades que sí están ofertando subrogaciones de hipotecas son EVO Banco, ING, Openbank, Cajasiete y Myinvestor. 

Un último consejo a la hora de negociar una subrogación es poner en valor nuestra calidad como clientes, que ya se ha demostrado con la anterior hipoteca. 

“Como usuarios, tenemos ya un historial como pagadores que -si es bueno- puede jugar a nuestro favor para negociar”, asevera González. 

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