La caída del precio de la vivienda se contiene por la intervención del BCE
La caída acumulada, entre 2020 y 2021, podría llegar al 9%. Tinsa ya constata un descenso generalizado en todas las ciudades
El impacto de la pandemia de coronavirus en España está siendo revisado al alza. No sólo en la economía, si no también en el empleo. Y esto afectará directamente en el precio de la vivienda.
Atendiendo a estos dos factores, Bankinter calcula que la caída final del precio de la vivienda será del 9% acumulado, frente a la anterior previsión del 6%.
Este descenso se repartirá entre 2020 y 2021 (-4% y -5% respectivamente).
Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas prime de grandes ciudades, superando descensos del 10% acumulado entre 2020 y 2021.
Esto es así por que el Covid-19 impulsará el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia.
Los hipotecados aguantan gracias al nivel históricamente bajo del euríbor
No obstante, se está produciendo un retraso en las caídas de precios. Esto se debe al bajo volumen de transacciones, que distorsiona las referencias de precios, y la todavía escasa urgencia por parte de los vendedores.
Tres razones explican esta contención de precios. Por un lado, la perspectiva de que la crisis será corta, por otro lado, la esperanza de una rápida recuperación y, finalmente, las ayudas de los bancos a las hipotecas. Por parte del comprador, éste pospondrá operaciones ante la apuesta por caídas más abruptas para el siguiente año.
Sin embargo, hay un factor de contención en el precio y es el entorno de tipos de interés bajos, que evitará mayores caídas.
Así, el hipotecado se beneficia de un euríbor en negativo, que seguirá así en los próximos años. Y, además, debido a los tipos de interés bajo, la rentabilidad del aquiler será mayor.
Caída generalizada del precio de la vivienda en septiembre
De hecho, Tinsa ya aprecia una caída generalizada del precio de la vivienda, con un 2,2, el primero significativo en los últimos cuatro años, y que se produce después de la estabilidad vivida en agosto.
Estos descensos se aceleraron principalmente en la costa mediterránea (-3,3 %) y las islas Canarias y Baleares (-3,8 %), pero ya se está produciendo una caída generalizada, puesto que el precio de la vivienda se redujo un 0,6 % -por primera vez en cuatro años- en las capitales y las grandes ciudades.
Además, se abarató un 2,5 % interanual en las áreas metropolitanas y un 3,8 % en los municipios más pequeños de interior.
Recuperación en 2022
La incertidumbre sobre el verdadero impacto de la crisis en el empleo hará que el número de transacciones de viviendas caiga un 35%, hasta las 326.000 operaciones, niveles similares al de los ejercicios entre 2012 y 2014.
No obstante, para llegar al número de 500.000 transacciones habrá que esperar hasta 2022, de acuerdo con las estimaciones de Bankinter.
Logística gana, centros comerciales y oficinas en suspenso
La pandemia trajo consigo importantes cambios. Por un lado, el miedo al contagio, reforzó el sector de compras ‘online’ beneficiando al sector logístico. El comercio electrónico podría registrar incrementos interanuales del 5%.
“Otro atractivo de esta tipología de activos es su gran capacidad de incremento de rentas”, señalan desde Bankinter. Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa un 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible al precio.
Los cambios provocados por el coronavirus también se nota en el sector inmobilario
En el sector de oficinas, es cierto que las zonas prime pueden verse menos afectadas por la necesidad de las empresas de tener un emplazamiento emblemático, pero la principal preocupación sigue estando en los cambios estructurales que podrían estar produciéndose.
El teletrabajo forzado durante los meses de confinamiento podría fomentar esta práctica a futuro, reduciendo las necesidades de espacio. “Prevemos caída de ocupaciones en 2020, que podría traducirse en menores rentas, sobre todo a partir de 2021”, explican desde Bankinter.
Además de la caída de rentas y ocupaciones, la rentabilidad exigida a los activos podría ampliarse por mayor percepción de riesgo y menor interés inversor. La caída de las valoraciones de activos podría ir en una horquilla entre el 5 y el 15%.
En cuanto a los centros comerciales, a medio y largo plazo, el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales.
