La regulación frena la oferta de viviendas en alquiler

Regular el alquiler no es la solución para abaratar el precio de los arrendamientos si se tiene en cuenta que medio año después de que en Cataluña se aprobara la Ley de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas los precios del alquiler apenas han bajado, salvo algunas excepciones como Barcelona capital motivado más por el Covid-19 que por la nueva norma.

Lo que sí ha conseguido la ley ha sido desplomar la oferta de viviendas en alquiler en las 61 localidades reguladas y aumentar la presión de la demanda, según recoge un estudio elaborado por Idealista.

La nueva regulación "perjudica de manera notable a los futuros inquilinos, que si ahora quieren alquilar una vivienda en alguno de los municipios afectados por ella encontrarán mucha menos oferta y precios similares a los que había antes de la entrada en vigor de la regulación", señala el informe.

Ferran Font, director de estudios de pisos.com, considera que la nueva normativa “no es eficaz” y está en desacuerdo con la limitación de precios porque el resultado que ha obtenido en otros mercados “ha sido malo".

Pone como ejemplos lo ocurrido en París o Berlín donde los precios apenas bajaron y la oferta de viviendas en la capital alemana se redujo en más de un 30%.

Comparativa entre Madrid y Barcelona

La poca eficiencia de la norma queda patente si se comparan Madrid y Barcelona. La capital catalana ha visto reducir la oferta de pisos en alquiler un 10,2% desde septiembre, mes en que entró en vigor la ley, mientras que en Madrid el stock se ha incrementado un 1,7%.

Por lo que respecta a los precios, siguen bajando en ambos mercados, aunque más en Madrid, un -3,4%, a pesar de no estar regulados, frente a Barcelona donde caen menos, un 3% desde septiembre hasta la última semana de febrero, según el estudio de Idealista.

No obstante, esta caída de precios en la Ciudad Condal se debe más al efecto del Covid-19 que a la nueva ley", asegura Anna Puigdevall, directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, ya que "en estos momentos hay menos demanda de viviendas en alquiler debido a la pandemia y a menor demanda bajan los precios".

Ampliando el análisis al resto de municipios catalanes en los que se puede topar el precio de los alquileres se aprecia que el stock de casas en renta ha descendido casi un 12%, mientras que en un mercado semejante por volumen de viviendas como el de la Comunidad de Madrid el stock ha aumentado hasta un 2%.

El recorte de los precios, sin embargo, ha sido más pronunciado en la provincia de Madrid (-3%) que en el conjunto de municipios regulados de Cataluña (-2%). Por lo que, según el estudio, "el ajuste en un mercado no regulado está siendo más severo que en las zonas reguladas".

También se aprecia cómo en las localidades catalanas con límite de alquileres la presión de la demanda se ha incrementado en un 10,4%, mientras que desciende hasta un 7% en el conjunto de la Comunidad de Madrid. Lo que significa que los precios regulados atraen a un mayor número de personas hacia unos mercados tensionados por la falta de oferta.

Según fuentes de Idealista, "la pandemia no ha ocultado el fracaso de la regulación de los alquileres en Cataluña con una reducción del stock desde su puesta en marcha, lo que podría tensionar aún más estas áreas por la falta de producto a medio y largo plazo".

Una ley “mal hecha”

Todas estas circunstancias hacen que Anna Puigdevall no se muestre partidaria de esta ley, ya que considera que "es mejor dar incentivos que prohibir".

Cree que la ley "está mal hecha, de forma precipitada y no va a lograr el objetivo con el que se creó de reducir los precios porque el índice en el que se ha referenciado no es el adecuado, es un índice incompleto".

Otra deficiencia de la ley, a juicio de Puigdevall, es que con ella "la administración ha traspasado el problema de falta de viviendas de protección oficial que ella debe impulsar a los propietarios de pisos en alquiler y eso no es correcto. Más teniendo en cuenta que la mayoría son pequeños propietarios y no fondos buitre como algunos se empeñan en decir".

El problema de la nueva ley radica, en su opinión, en que los políticos que han impulsado la regulación de los alquileres "no han entendido la casuística del mercado del alquiler".

Diferencias entre municipios catalanes

El control de las rentas en Cataluña también está marcando diferencias entre los municipios catalanes regulados y los no regulados. Así, mientras la demanda relativa en las zonas reguladas se ha incrementado un 10,4%, en aquellas localidades no reguladas ha descendido más de un 13%.

Además, la oferta de viviendas en alquiler en las localidades sin regulación apenas ha caído un 1,2%, mientras que estos descensos en los municipios que controlan las rentas han descendido casi un 12%, por lo que "la falta de nuevo producto en estos mercados regulados a medio y largo plazo puede añadir más presión de la que ya tienen", establece el informe.

Enfrentamiento entre socios

El problema que se está generando en Cataluña puede extenderse al resto del país si Unidas Podemos logra su objetivo de incluir en la Ley de Vivienda que está diseñando el Gobierno la limitación de los precios del alquiler, medida a la que se opone frontalmente el Partido Socialista.

Ferran Font tampoco es partidario de este tipo de regulación porque "puede reducir la oferta de vivienda en muchos mercados". Reconoce que en España existen problemas para acceder a viviendas en alquiler, sobre todo para los más jóvenes, por lo que "las administraciones tienen que tomar medidas enfocadas a facilitar este acceso, pero no mediante una ley como la aprobada en Cataluña”.

Propone ayudas de acceso a la vivienda, incentivos fiscales a los propietarios de pisos en alquiler, la creación de parques de viviendas en renta y que las administraciones hagan una apuesta clara por la vivienda pública que en España representa solo el 2% del total mientras en países de nuestro entorno, como Francia, ronda el 15%”.

La solución pasa, a juicio de Ferran, "por una política de vivienda a largo plazo alejada de leyes que son más efectistas que efectivas".