Calcule la plusvalía municipal al vender un piso en su localidad

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), mejor conocido como plusvalía municipal, es uno de los tributos que se debe pagar por vender o heredar una casa.

Este impuesto es de carácter local, por lo que los encargados de su recaudación son los ayuntamientos. Se ha vuelto muy polémico, desde que en el 2017 el Tribunal Constitucional sentenció que no se debe cobrar cuando el contribuyente ha vendido su vivienda con pérdidas, pero lo cierto es que, como no ha sido regulado, la mayoría de los ayuntamientos siguen girando el tributo haya o no haya habido ganancia.

¿Y cómo saber cuánto se tiene que pagar? El comparador financiero HelpMyCash.com ha lanzado una nueva calculadora que permite saber el coste de la plusvalía municipal. Los expertos del comparador, a continuación, explican los criterios que se utilizan para realizar el cálculo y cómo proceder en el caso de que el ayuntamiento nos haga un cobro que el Constitucional considera indebido.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Cada ayuntamiento fija las reglas del juego en el cobro de este impuesto. Es decir, estos organismos establecen sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes de tributo que se deben aplicar al cálculo.

Por esto, lo que nos sale a pagar puede ser muy diferente entre una localidad u otra.

No obstante, existen unos criterios generales sobre los que se basa el cálculo de la plusvalía y que son aplicables independientemente del lugar donde hayamos vendido o heredado una casa. ¿Cuáles son? Básicamente, son tres.

• El valor catastral del suelo de la vivienda

Este tributo, a diferencia del IRPF, otro de los impuestos que se pagan al vender una casa, no toma en cuenta el precio de venta de la propiedad sino el valor catastral del suelo.

Este es un valor administrativo asignado por el Catastro y que podemos encontrar en el último recibo del IBI o que podemos consultar en la sede electrónica del Catastro, aseguran desde HelpMyCash.com.

• El número de años que hemos sido dueños del inmueble

La plusvalía municipal, en su definición, mide el incremento de valor que ha experimentado el suelo de una casa a lo largo del tiempo.

Por tanto, para hacer el cálculo se deben tomar en cuenta el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad. Es decir, desde que lo compramos o heredamos y hasta su venta o transmisión, si se trata de una herencia.

A cada uno de estos años (o un rango de ellos), los ayuntamientos le asignan un coeficiente multiplicador de incremento y este lo debemos multiplicar por el valor catastral del suelo para obtener la base imponible del tributo.

Por ejemplo, en Barcelona el ayuntamiento utiliza cuatro coeficientes o porcentajes de incremento que se aplican al valor catastral y estos cambian cada cinco años. Es decir, hasta los cinco años de propiedad es 3,7%, hasta los 10 años es 3,5%, hasta los 15 años es 3,1% y hasta los 20 años es 2,8%.

Hay que tener en cuenta que los 20 años es el tiempo límite que se utiliza para el cálculo. Es decir, a partir de esta antigüedad se toma siempre el último coeficiente o porcentaje de incremento para saber cuánto nos toca pagar.

• El porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento

Una vez que hemos calculado la base imponible de la plusvalía municipal (valor catastral multiplicado por el coeficiente asignado al número de años) debemos aplicar a esta el porcentaje de tributo definido por la localidad.

Este puede variar dependiendo de la ubicación, pero, por ley, nunca deberá exceder del 30%, advierten desde HelpMyCash.com. Hecho esto, ya sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal por vender una casa.

¿Hay que pagar plusvalía municipal por vender con pérdidas?

No siempre una vivienda gana valor a lo largo del tiempo, sino que más bien lo pierde. La polémica de este tributo está servida, dado que su cálculo no considera el precio al cual se vende una casa, sino que toma un valor administrativo que no siempre está ajustado a la realidad del mercado.

¿Qué puede hacer un contribuyente que ha vendido su vivienda con pérdidas si el ayuntamiento le cobra el tributo? La mayoría de los expertos coinciden en que es aconsejable liquidar el impuesto y luego proceder a presentar una reclamación, para de esta forma evitar problemas fiscales.

La mayoría de los ayuntamientos ha abierto vías que permiten a los contribuyentes demostrar sus pérdidas para que les devuelvan el importe de la plusvalía municipal abonado, explican desde HelpMyCash.com.

Hay que tener en cuenta que el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días a contar desde la fecha de la compraventa. ¿Y qué plazo tenemos para presentar la reclamación?

Esto dependerá de la forma en la que se abonó el tributo. Si se hizo a través del sistema de autoliquidación, tenemos cuatro años para solicitar la rectificación de ingresos indebidos, pero si ha sido el ayuntamiento el que nos ha girado el recibo (liquidación), tendremos apenas 30 días para presentar la petición. En ambos casos, el organismo tiene seis meses para darnos respuesta.