¿Cómo se puede mejorar una hipoteca con una subrogación?

Según el Instituto Nacional de Estadística, casi 3.000 personas decidieron, durante el pasado mes de enero, subrogar la hipoteca para llevársela a otro banco; un 234,7% más que en el año anterior. Es lógico preguntarse, en consecuencia, por qué hay tantos hipotecados que deciden completar esta operación.

Desde el comparador financiero HelpMyCash.com explican que este traslado sirve, en principio, para modificar el precio o el plazo de un préstamo hipotecario trasladándolo a otra entidad financiera, aunque afirman que, por norma general, suele utilizarse para lo primero.

Operación idónea para rebajar el interés

Por ley, la subrogación de acreedor (que es el nombre técnico que recibe esta operación) permite modificar dos aspectos de la hipoteca trasladada, siempre que lo ofrezca el nuevo banco: el precio y el plazo.

Así, con ella es posible reducir el interés, pasarse del tipo variable al fijo o viceversa, cambiar el índice de referencia, suprimir productos combinados (los seguros, por ejemplo) y comisiones o ampliar o reducir el período de devolución.

Ahora bien, desde HelpMyCash afirman que lo que explica la creciente popularidad de esta operación es la primera finalidad mencionada: la posibilidad de rebajar el tipo de interés aplicado.

Y es que muchos hipotecados que tienen un interés por encima del que ofrecen ahora los bancos optan por subrogar su préstamo para reducirlo y, de este modo, pagar unas cuotas más baratas cada mes.

Este comparador, de hecho, ha creado una calculadora gratuita de subrogación que permite simular cuánto se ahorraría un cliente si cambiara su hipoteca de banco. Por ejemplo, si este tuviera un crédito pendiente de 150.000 euros firmado en abril de 2017 con un interés del 2,5% y un plazo original de 25 años, con una subrogación podría ahorrarse unos 106 euros de media cada mes (unos 26.500 euros en total).

Hay que tener presente, eso sí, que la subrogación cuesta dinero: hay que pagar la tasación de la vivienda, que cuesta unos 300 euros de media, más la comisión que cobre el banco al que se deje, cuyo precio puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente dependiendo de lo que se indique en la escritura.

En general, el ahorro obtenido tras el traslado es superior a estos gastos, aunque es aconsejable hacer números para comprobarlo.

No se puede ampliar capital ni modificar garantías

En cambio, según HelpMyCash, con una subrogación no es posible modificar otros aspectos del préstamo: no se puede ampliar el capital, cambiar a los titulares… Hay bancos, sin embargo, que aceptan hacerlo tras el traslado.

La oferta de subrogación de ING, por ejemplo, permite ampliar el capital una vez formalizada esta operación. Esta entidad se ofrece a rebajar el interés hasta el euríbor más 0,99% (1,99% fijo el primer año), un tipo que puede conseguirse si se domicilia la nómina y se contratan sus seguros de hogar y de vida.

De todos modos, existen otras operaciones con las que sí se puede modificar directamente cualquier aspecto de la hipoteca. Una de ellas es la novación, que consiste en pactar con el propio banco prestamista para cambiar alguna cláusula del préstamo.

Se requiere, eso sí, del permiso de la entidad, que puede pedir algo a cambio (como subir el interés o añadir garantías). Además, para formalizarla hay que pagar los gastos asociados a su formalización, que tienen un coste medio conjunto de alrededor de 1.000 euros.

La otra alternativa es contratar una hipoteca nueva con otro banco, con unas condiciones distintas, para cancelar la vigente. Esto permite modificar cualquier cláusula, aunque hay que pagar los gastos asociados a la constitución del crédito nuevo (la tasación de la vivienda) más los relacionados con la liquidación del actual, cuyo coste suele ser de entre 1.000 y 2.000 euros de media.