Guía para conocer los nuevos contratos de alquiler de viviendas

Ayer se publicó en el Boletín Oficina del Estado el real decreto ley 21/2018 sobre medidas urgentes del alquiler. Con esta iniciativa el Gobierno de Pedro Sánchez pretendía dar respuesta a los problemas que han surgido del alza del alquiler, especialmente en las grandes ciudades. Sin embargo, los expertos señalan que echan en falta medidas fiscales su apoyo.

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de hoy deberán cumplir los siguientes requisitos:

Se amplía el duración inicial de los contratos de 3 a 5 años

Se vuelve al panorama anterior a la reforma del Gobierno popular de 2015. Los inquilinos pueden permanecer en el inmueble con prórrogas del contrato hasta tres años. Si el casero es una persona jurídica (empresas o fondos de inversión, por ejemplo), los contratos serán de una duración mínima de siete años.

En cuanto a las prórrogas tácitas (la prórroga si las partes no dicen si quieren renovarlo o no), que con la ley de 2015 también se rebajaron a un año, vuelven a ser de tres. 

Se limita la fianza

A partir de hoy, los propietarios solo podrán exigir como máximo dos meses de fianza, «a no ser que se trate de contratos de larga duración». Con ello, se pretenden evitar abusos y facilitar el acceso de los ciudadanos con pocos ahorros a una vivienda en alquiler. Hasta ahora no había límite y eso provocaba que en muchas ocasiones el dinero a aportar antes de entrar a vivir fuera «desproporcionado». 

Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa

Otra cosa que cambia está relacionada con los cargos que se pueden cobrar a la hora de alquilar una vivienda. El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad). Actualmente los que van a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler deben abonarle una mensualidad en concepto de honorario.

No habrá alquileres de más de 4.000 euros al mes

Los propietarios con viviendas en alquiler de más de 300 metros o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual -alquileres de más de 4.000 euros al mes- y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, quedan al margen de esta ley.

Adiós a los desahucios

Un punto álgido del nuevo real decreto está relacionada con los desahucios. Y es que se están convirtiendo en un problema. Según estadísticas oficiales, los lanzamientos o desahucios derivados del impago de uno o más meses del alquiler de la vivienda aumentan por quinto trimestre consecutivo y suben un 7,9% en el tercer trimestre en comparación con idéntico trimestre del año anterior. Entre julio y septiembre se han llevado a cabo 7.518 procedimientos de desahucios en los que el inquilino ha sido expulsado del inmueble por no cumplir con sus obligaciones de pago al propietario siguiendo la resolución dictada por la autoridad judicial. Por este motivo, el Gobierno quiere combatirlo con la adopción de medidas para facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares.

 Contra los pisos turísticos

El nuevo decreto ley también pone el foco en los pisos turíticos. Ahora, las las comunidades de vecinos puedan limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Así se «favorecerá» la convivencia en las viviendas de las grandes ciudades.

Impuestos

Las viviendas que estén destinadas a alquiler no deberán pagar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Otro cambio atañe al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) para eliminar la obligación de repercutirlo al arrendatario en un alquiler social por parte de Administraciones. Además, los ayuntamientos podrán dar una bonificación del 95% en la cuota del IBI para las casas con alquiler a precio limitado y, como ya se había anunciado, los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.