El coronavirus trae malos tiempos para el inmobiliario… salvo en un área
Los precios de la vivienda podrían caer un 6 por ciento en 2020. Pero hay que diferenciar por tipo de activo
El Covid-19 está golpeando como un martillo de demolición a la mayor parte de los activos. Y el sector inmobiliario no parece que vaya a escapar a esta tendencia.
Los primeros datos de impacto arrojan una reducción de la compraventa de viviendas del 37,5 por ciento interanual en España, según el Consejo General del Notariado. Y hay que tener en cuenta que estas cifras son relativas al mes de marzo y solo incorporan 15 días de confinamiento, con lo que la ralentización de la actividad podría ser aún mayor.
Pero no solo el confinamiento va a marcar la evolución del sector. La crisis económica, el fuerte incremento del desempleo y el frenazo a la actividad turística (que ha alimentado los precios en los últimos años debido a la inversión en pisos turísticos), también van a jugar en contra del sector.
Frenazo a las transacciones
“Los precios de la vivienda podrían caer un 6 por ciento en 2020. El Covid-19 producirá un frenazo de las transacciones de vivienda del 35 por ciento hasta las 326.000 transacciones en 2020, volviendo a niveles mínimos de 2012 a 2014”, explicaba un reciente análisis de Bankinter.
Asimismo, los expertos de esta entidad anticipan que las decisiones de compra de vivienda se pospondrán entre 6 y 12 meses; y que una parte de la demanda desaparecerá por más tiempo (debido a los factores enumerados anteriormente), produciendo un desequilibrio temporal entre oferta y demanda. Eso contribuirá a esa depreciación del 6 por ciento de los activos, lo que a juicio de Bankinter supondrá “absorber la sobrevaloración que actualmente se estima en el precio de la vivienda”.
“El contexto es muy desafiante y las perspectivas para 2020 son muy inciertas”, reconocía recientemente Enrique Dancausa, CEO de Haya, en este sentido.
Y el alquiler también va a verse perjudicado, en estas circunstancias. “Si miras hacia atrás, es difícil encontrar ejemplos en los que la actividad económica haya caído tanto y en tan poco tiempo. En cualquier país al que mires, la expectativa es de un fuerte incremento del desempleo. Por eso, nosotros también esperamos una significativa bajada de los alquileres en casi todos los mercados y sectores en 2020”, dice un documento de DWS.
Un área triunfadora
Pero en este escenario tan preocupante sí hay un área que sale reforzada y es la del sector logístico. Especialmente, si tenemos en cuenta el incremento de las compras online que se ha producido por culpa de la pandemia (una tendencia que se espera que continúe durante los próximos años). Es una previsión que comparten tanto los analistas de Bankinter como los de DWS.
“Esperamos que la logística sea uno de los principales ganadores de esta crisis y una parte cada vez más grande del universo invertible europeo”, dice el documento de DWS.
“Con un retorno anual previsto del 7 por ciento para los próximos cinco años, el gran mercado de logística europeo es uno de los segmentos que mejores comportamientos arroja, aunque es dentro del mercado de logística urbana donde esperamos mejores retornos”, añade el informe.
Y es que la localización de los activos es muy importante a la hora de valorar su posible evolución. Así, dentro de la vivienda, los expertos creen que los activos ‘prime’, situados en el centro de las ciudades, aguantarán mejor la crisis y podrían convertirse en una oportunidad en los próximos meses en función del descuento que acumulen (y de las perspectivas de la economía).
El caso de China
Si el ejemplo de China sirve para anticipar lo que va a ocurrir en Europa, podría ser que el mercado de la vivienda se recuperase antes de lo esperado. En concreto, los datos a 3 de mayo muestran que las ventas semanales de las 36 ciudades más grandes estaban volviendo a los niveles anteriores al Covid-19, mientras que los precios de los inmuebles mostraban una resistencia notable, según explica Sabrina Ren, gestora de fondos de JK Capital Management, una sociedad del grupo La Française.
En el caso de España, aunque la situación parece complicada, con la mayoría de inmobiliarias recién abiertas tras semanas de parón por el estado de alarma, hay alguna pequeña pista que permite mantener la esperanza. Por ejemplo, se ha incrementado el número de búsquedas de casas con piscina o jardín en los portales inmobiliarios.
“Se aprecia un alto número de búsquedas. Sobre todo, de viviendas con jardín a las afueras de los núcleos urbanos. Este escenario, aunque no acelera la decisión de compra, sí hace que aumente el número de leads de las bases de datos de las comercializadoras y promotoras de activos, lo que nos da esperanza para la reactivación del mercado en un corto-medio plazo”, ha explicado Ismael Ruiz, director técnico de Instituto de Valoraciones.
Si esa tendencia se consolida, podría provocar también un repunte de la venta y alquiler de las viviendas unifamiliares. “La periferia cogerá fuelle sobre el centro de las ciudades, por ofrecer viviendas con espacios más amplios y con espacios naturales y al aire libre próximos a ellas”, apunta un documento del Instituto de Valoraciones.
