Inmobiliarias cotizadas, mejor que un piso

Los últimos datos de precios y compraventas informan de una ralentización del sector inmobiliario. Y, al margen de que ha habido cuestiones legislativas que han podido meter algo de ruido, como la ley hipotecaria o los cambios en la regulación del alquiler, los actores del mercado, desde los propios promotores hasta las consultoras, hablan, como mínimo, de «normalización» del sector como sinónimo de «moderación». Aunque hay quien llega a afirmar que el inversor que ahora se atreva a entrar en el mercado inmobiliario ha de tener en mente que ni los alquileres ni los precios en compraventa van a seguir subiendo o, como mucho, lo harán en línea con la inflación (que ahora se encuentra, no hay que olvidarlo, en un parco 0,1%). 

Pero contemplar la posibilidad de bajadas de precios parece aún exagerado. Juan Moreno, analista de Bankinter, si bien considera que la vivienda está sobrevalorada un 8,8% en relación a los salarios, las valoraciones aún cuentan con el soporte de los desequilibrios de la oferta y la demanda, la generación de empleo, las favorables condiciones de financiación, el incremento de los alquileres, que vuelve más competitiva la opción de comprar, y la rentabilidad del arrendamiento, aún atractiva para los inversores. Desde el sector cotizado, los mensajes son parecidos. Colonial y Merlin Properties han celebrado esta semana sus respectivos Días del Inversor. Y el sentimiento que desprenden, según explica Pablo Fernández, de Renta 4, es el esperable: el mercado inmobiliario español se encuentra en la última fase de su ciclo alcista, por lo que las oportunidades de compra ya son más limitadas. 

En este contexto de mercado, Juan Moreno afirma que es más atractivo invertir en inmobiliarias cotizadas que en activos reales, debido a su mayor rentabilidad, a la mayor liquidez de la inversión (vender una acción es mucho más fácil que deshacerse de un inmueble en el caso de que las cosas empiecen a ir mal), a los menores costes de transacción, puesto que hay menores impuestos asociados, y a su más bajo riesgo, dado que normalmente la inversión tiene una cuantía más reducida. Y ello, con la ventaja de que el ladrillo, incluso cotizado, es un elemento diversificador de la cartera. 

Los analistas señalan que, a la hora de invertir en estas compañías, hay que ser muy selectivo. En primer lugar, conviene diferenciar entre empresas patrimonialistas o socimis, es decir, entre las que invierten en inmuebles para explotarlos por el alquiler, y las promotoras, que son las que construyen las viviendas. Su perfil de riesgo es distinto. En segundo lugar, hay que diferenciar entre las compañías que atraviesan un mal momento en Bolsa y aquellas que más han subido y que pueden estar sobrevaloradas o que, por el contrario, pueden tener justificado su precio porque, a diferencia de sus competidoras, van religiosamente cumpliendo con sus planes de negocio. 

Las opciones conservadoras

Los expertos coinciden al señalar que las empresas patrimonialistas son opciones más conservadoras de inversión: están más protegidas frente al ciclo ya que cuentan con activos en rentabilidad y otros que aún no están en alquiler, pero que se encuentran en buenas ubicaciones y se van transformando para conseguir rentas atractivas. Ahí reside la razón por la que algunas de las socimis registran subidas relevantes: Colonial gana más de un 40% y Merlin Properties, alrededor de un 25%. 

Lucas Maruri, de Gesconsult, afirma que, a la hora de apostar por una socimi, hay que analizar su cartera, es decir, en qué tipo de activos inmobiliarios está especializada. En su firma, ahora mismo gozan de mayor popularidad las compañías que tienen su foco en las oficinas en buenas ubicaciones o en el segmento residencial. En cambio, Juan Moreno comenta que el segmento logístico es el que tiene mayor potencial, mientras que huiría del ligado al comercio, debido a la irrupción de internet.

Hablando en concreto de nombres de compañías, Juan Moreno apuesta por Merlin Properties: «Tiene una cartera de activos bien diversificada y equilibrada para obtener rentabilidades atractivas, con un perfil de riesgo moderado». Pablo Fernández también defiende la inversión en esta compañía: pese a su rentabilidad en lo que llevamos de año, cotiza con un descuento sobre valor en libros excesivo que achaca a su exposición al inmobiliario comercial, «golpeado» por el crecimiento del comercio electrónico en detrimento de la compra en establecimientos físicos. Los fondos de Gesconsult están expuestos a esta compañía. Y también los de Imantia. Juan Llona, gestor de esta última firma, explica: «Operativamente va a ir muy bien. Tiene una historia de creación de valor a medio plazo que va a continuar». Aunque Ignacio Cantos, de Atl Capital, señala que ha habido mejores momentos para comprar sus acciones, cuando estaban un poco más baratas.

Más defensiva que Merlin Properties es Colonial, especializada en oficinas 'prime' en Madrid, Barcelona y París. Lo malo es que, como comenta Moreno, cotiza ya en línea con la valoración de sus activos, lo que le resta potencial. Pero Maruri aboga por la empresa, porque el mercado de oficinas de Madrid aún presenta potencial. Este último experto también está invertido en Árima, especializada en la explotación de oficinas. 

Promotoras: expuestas al ciclo

Juan Llona advierte de que estas empresas están más expuestas al ciclo que las socimis. También apunta que, pese a que están más baratas, a que teóricamente pueden tener más potencial alcista, y a que en lo que llevamos de año muchas de ellas están en negativo, es mejor invertir en las compañías patrimonialistas. 

El mal comportamiento de las compañías promotoras se atribuye, según Pablo Fernández, a que han ido incumpliendo y revisando sus planes estratégicos, porque eran demasiado ambiciosos y porque, además, se han encontrado con un contexto de incremento de costes, tanto laborales como de materiales y del suelo, además de procesos dilatados para lograr permisos de construcción de la administración. «La demanda sí ha respondido porque estas empresas se han fijado en zonas donde ésta es abundante», aclara Fernández. Este experto augura que ya en 2019 algunas empresas empiecen a cumplir con las expectativas o, de lo contrario, ya en 2020.

La compañía que ya está dando los mejores síntomas respecto al cumplimiento de objetivos es Aedas. Y ésta también es, precisamente, la preferida de los analistas. De hecho, es la única de la selección de compañías del sector que se encuentra en positivo, frente a las pérdidas a partir del 10% que sufren Neinor, Metrovacesa o Quabit. «Nuestra favorita en este entorno es Aedas Homes, que cotiza en línea con su valor en libros, equivalente al precio de adquisición de su cartera de suelos en la parte baja del ciclo (entre 2014 y 2016). Según el consenso de analistas, contaría con un potencial alcista del 30%, superior al de Neinor (13%), pero inferior al de Metrovacesa (42%) y al de Quabit, que de todas formas cuenta con poco quórum de analistas (83%).