El alza de costes amenaza a las promotoras pese al récord de compraventas

Las promotoras de vivienda viven un momento dulce en bolsa, al haber recuperado un 60 por ciento desde los mínimos que marcaron en 2020.

Diversos motivos han favorecido esta buena trayectoria. Para empezar, la buena salud de la demanda de vivienda, como demuestra el reciente dato de compraventa relativo a 2021 y conocido este martes.

En concreto, los datos provisionales del INE dicen que se registraron 565.523 operaciones de compraventa en 2021, lo que supone un aumento del 34,6 por ciento con respecto a 2020.

Se trata del nivel más elevado desde 2007, hace ya 14 años y justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria.

“Noticia positiva que confirma el momentum del sector, apoyado fundamentalmente en el entorno de bajos tipos de interés (tipo hipotecario en mínimos), ahorro acumulado de los hogares durante 2020 y 2021 (por encima de la media histórica) y la paulatina reducción del desempleo”, valora Javier Díaz, el analista de Renta 4 que sigue al sector.

Sobreponderar las promotoras de vivienda

Dada esta buena situación, Díaz reitera su recomendación de sobreponderar las tres promotoras que cotizan en bolsa (Aedas Homes, Metrovacesa y Neinor Homes, a las que se une una cuarta más pequeña, Insur).

A Aedas Homes le da un precio objetivo de 29,70 euros; a Metrovacesa de 10,10 y a Neinor Homes de 14.

La analista de Norbolsa especializada en las promotoras, Nagore Díez, también reconoce el efecto que la buena trayectoria de la demanda está teniendo en estas empresas.

Incremento de los costes por los precios de la energía y la inflación

Si bien, en su caso advierte del riesgo que supone para este sector el incremento de los costes asociado al alza del petróleo y a la pujante inflación.

“Por la parte de la demanda no lo vemos mal, la recuperación puede seguir dando impulso a esto. Pero lo que nos preocupa es si las promotoras van a ser capaces de trasladar el aumento de los costes de la construcción aparentemente tan importante que se está produciendo a las nuevas promociones de vivienda”, dice Díez.

Según explica, este problema no se va a apreciar en el corto plazo, en las viviendas que se están entregando actualmente (y a las que no les impacta el incremento de los costes); sino en aquellas que se están construyendo ahora mismo para su posterior entrega.

“Nos preocupan ciertas compañías que tienen viviendas con un precio de venta menos elevado. No sabemos si van a ser capaces de trasladar ese incremento de costes”, añade.

Incrementos de los costes de entre el 8 y el 9 por ciento

De hecho, Aedas ya advirtió durante la presentación de sus resultados de 2021 que espera incrementos de los costes de entre el 8 y el 9 por ciento.

En su caso, la constructora de viviendas confía en poder trasladar a precios esas alzas de los gastos para compensar la reducción de los márgenes. Incrementos de los precios de entre el 3 y el 4 por ciento serían suficientes, a juicio de la empresa.

Por su parte, Neinor presentará resultados el próximo 23 de febrero y el 25 de febrero le llegará el turno a Metrovacesa.

Habrá que esperar a esas citas para ver qué estimaciones tienen las promotoras en ese sentido y comprobar si los márgenes del sector son sostenibles en el medio plazo con este incremento de los costes.

Aedas mejor que Metrovacesa y Neinor

A la espera de que eso se produzca, Nagore Díez tiene Aedas en sobreponderar y las otras dos promotoras en mantener.

“Nos gusta la política de prudencia que ha seguido Aedas. Ha cumplido objetivos y no ha decepcionado al mercado como sí le ha pasado a Metrovacesa en varias ocasiones. Además, la compañía en su momento fue pionera en la compra de suelo y tiene carteras buenas con márgenes altos”, explica esta experta.

Además, “por producto, es la que mejor posicionada está, con viviendas a un precio medio más alto, que brillan en un contexto en el que la mayor parte de la demanda es reposición”, apunta.

“Al final, ahí puedes tener más capacidad de subir los precios que las compañías que tienen mayor posición en vivienda de menor precio, que puede ser comprada por nuevos entrantes y donde eres más sensible al precio porque los clientes no tienen una vivienda que vender”, explica.