Las hipotecas inversas vuelven al mercado

La hipoteca inversa vuelve con fuerza. Después de que prácticamente dejara de comercializarse por el desinterés de los bancos, su nuevo impulso ha venido de la mano de la consultora Óptima Mayores, que ha formalizado operaciones por 10 millones de euros en cuatro meses. Todo apunta a que este producto vuelve para quedarse porque la demanda existe. 

La hipoteca inversa es un producto financiero que permite al cliente disponer de parte del valor de su vivienda utilizándola como garantía y manteniendo su propiedad y su uso. Las cantidades se pueden percibir en forma de un importe único al inicio, en mensualidades o una combinación de ambas y su objetivo es complementar la pensión de jubilación de los pensionistas. Por ello está dirigida a mayores de 65 años y a personas dependientes con vivienda propia.

A pesar de estos objetivos, la hipoteca inversa no ha calado en el mercado español y desde su nacimiento, en 2007, su desarrollo ha sido marginal. Al principio la comercializaban las cajas de ahorros y después BBVA pero en 2013 dejó de lado este producto y hasta septiembre de 2018, en que Óptima Mayores lanzó su nueva hipoteca inversa, su contratación ha sido exigua. Según datos del Centro de Información Estadística del Notariado, en 2017 se constituyeron 31 hipotecas inversas en España, en 2016 fueron 23 y en 2015, 30. Cantidades insignificantes si se comparan con las 37.000 constituidas en Reino Unido en 2017. 

Esta diferencia es más chocante si se tiene en cuenta que en España existen 8 millones mayores de 65 años que poseen vivienda en propiedad. Además, este grupo de edad acumula un ahorro de 600.000 millones en vivienda frente a los 120.000 en planes de pensiones del total de la población. Por todo ello: «España es el país más indicado para las hipotecas inversas», asegura Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores.

Su escasa implantación es achacable a la existencia de un mercado poco maduro en España, a la influencia que ha tenido la crisis inmobiliaria y la evolución del mercado de la vivienda, a la negativa a que los herederos asuman las consecuencias de una hipoteca; a los gastos iniciales y a los seguros que, en algunos casos, incrementan el coste de la operación, apuntan desde la Fundación de Estudios Financieros.

«Hay varias cuestiones que hicieron que estos productos no funcionaran, aunque dos de ellas destacan por encima del resto: la complejidad del producto, a ojos de un consumidor medio, y una cuestión cultural, a pocos les gusta dejar en herencia una vivienda con deudas», señala Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto. A eso hay que sumar el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, que hizo que estos productos «prácticamente desaparecieran del mapa», añade.

Para Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), «a las familias en España les gusta tener un piso en propiedad para legar a sus hijos, este pensamiento hace que muchos mayores se resistan a contratar estas hipotecas».

También Fernando Herrero, secretario general de Adicae, reconoce que «no cuajaron por la complejidad del producto y por que la oferta comercial ha adolecido hasta el momento de grandes déficits con unos intereses muy elevados cercanos al 6 por ciento».

DESINTERÉS 

En opinión de Herrero, ni los bancos ni las aseguradoras, entidades que pueden conceder hipotecas inversas, están interesadas en fomentarlas. Es más, «si uno da una vuelta por una oficina bancaria no encontrará ningún folleto de hipotecas inversas y no se la van a ofrecer».

Añade que las pocas hipotecas inversas que se han ofertado en España, los bancos las dirigían a «quedarse» con la vivienda. «Ese era el sentido de la hipoteca inversa desde el punto de vista de la entidad: obtener una rentabilidad y un patrimonio final a sabiendas de que los herederos, ante el montante desproporcionado de la deuda, preferirían ceder la vivienda. Además, tras la crisis, la banca tiene un parque inmobiliario mayor del que le interesa y ha encontrado una alternativa a las hipotecas inversas que les beneficia: los seguros de rentas vitalicias».

Estefanía González también reconoce el desinterés de los bancos por estos productos. «Hoy, ninguno de los grandes bancos españoles ofrece hipotecas inversas de una forma estándar ni las publicita a través de su web. Ahora bien, eso no significa que no estén dispuestos a concederlas, dependiendo del perfil del cliente».

Para Suárez, «la crisis financiera ha tenido mucho que ver. Los precios de los inmuebles han bajado y los tipos de interés también. Todo ello hace que no sea un producto atractivo para las entidades financieras».

NUEVO PRODUCTO

La demanda de hipotecas inversas existe, reconoce Cominges, «todos los meses nos llamaban unas 200 personas de media interesadas en contratarlas». Por ello, su consultora Óptima Valores llegó a un acuerdo con el banco portugués BNI para lanzar una hipoteca inversa en España. En los cuatro primeros meses de comercialización del producto, la consultora ha formalizado hipotecas inversas por valor de 10 millones de euros. Son similares a las que se comercializan en Reino Unido.

Entre las ventajas de estas hipotecas destaca la exención del impuesto de actos jurídicos documentados, la reducción del 90 por ciento en los aranceles registrales y el tratamiento de documentos sin cuantía en los aranceles notariales. Además, los importes que se obtienen con ella no tributan por el IRPF por tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito.

Pero la ventaja fundamental para Suárez es «poder convertir tu patrimonio inmobiliario en renta, es decir, puedes vivir en tu piso hasta que se produzca tu fallecimiento, al tiempo que cobras un dinero mensual».

Por todo ello, los expertos consideran que la hipoteca inversa en España tiene mejor futuro que pasado. A juicio de González, «tiene futuro ya que complementar la pensión se hace cada día más necesario en España».

ÁNGEL COMINGES, CONSEJERO DELEGADO DE ÓPTIMA MAYORES

"NINGÚN BANCO ESPAÑOL HA TENIDO LA DECISIÓN FIRME DE COMERCIALIZAR UN PRODUCTO DE HIPOTECA INVERSA"

La demanda de las hipotecas inversas en España cada vez es mayor, como lo demuestra que en los cuatro primeros meses de la vuelta del producto a nuestro mercado Optima Mayores ha formalizado operaciones por 10 millones de euros. Según su consejero delegado, se debe a que «España es el país más indicado para las hipotecas inversas». 

¿Por qué no ha cuajado en España la hipoteca inversa después de llevar más de una década en nuestro mercado? 

Porque no ha habido oferta bancaria ni aseguradora para atender la demanda de hipotecas inversas. Siempre hemos tenido una fuerte demanda de este producto y no hemos conseguido colocarlo en el mercado. Hubo un momento en que las cajas de ahorros lo comercializaron, luego entró BBVA y tuvo un producto que vendimos mucho, pero en 2013 se retiró del negocio y hasta julio de 2018 no ha habido otro producto donde colocar una hipoteca inversa. El principal problema ha sido que ningún banco español ha tenido la decisión firme de comercializar un producto de hipoteca inversa.

¿A qué se debe este desinterés?

Por la incomodidad que les supone amortizar la hipoteca. No se puede exigir la devolución de ese dinero hasta el fallecimiento del hipotecado y son los herederos los que están obligados a devolver el dinero.

¿A qué tipo de propietario de vivienda está dirigida su hipoteca inversa? 

El banco con el que trabajamos es el portugués BNI, que acepta operaciones a partir de un valor de la vivienda de 150.000 euros. Estamos hablando con bancos y aseguradoras para desarrollar un mercado de hipoteca inversa en España que comercialice estos productos.

Se ha dicho que las hipotecas inversas llevan asociados elevados costes en su contratación y productos vinculados. ¿Son caras?

Este es un bulo que la gente suscribe sin conocer el tema. La hipoteca inversa es la operación que menos gastos tiene de todas las hipotecas. La ley 41/2007 dice que una persona mayor de 65 años con vivienda en propiedad que contrate una hipoteca inversa está exenta de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. Esto abarata sustancialmente la hipoteca. Además, para promocionar su venta en España, el legislador le dota de otras exenciones fiscales como la reducción de los costes registrales un 90 por ciento y en los costes notariales le da tratamiento de documento sin cuantía, que es el más barato. Antes había un seguro que los bancos obligaban a contratar, el de rentas vitalicias diferidas, era caro y nosotros lo hemos suprimido.

¿Las hipotecas inversas en España tienen un futuro halagüeño?

En 2018 se hicieron unas 20 hipoteca inversas en España y unas 38.000 en Reino Unido donde hay ocho bancos que las comercializan y en España, uno. Nuestro objetivo es que aquí se firmen más. España es el país más indicado para productos de hipoteca inversa. Somos muy optimistas respecto a su desarrollo porque después de unos años en que era imposible colocar a un banco una hipoteca inversa, la rueda del negocio en España ha empezado a girar.

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