Vuelven las hipotecas al 100 por cien, pero solo para algunos

La concesión de hipotecas por la totalidad del precio de la vivienda ha vuelto al mercado español y ya suponen entre el 4 y el 6 por ciento de las otorgadas. Los bancos vuelven a darlas pero solo a aquellos con elevada solvencia, con empleo «muy estable» o a los que compran la vivienda al banco que les da la hipoteca.

Los bancos han vuelto a abrir el grifo de los créditos hipotecarios animados por el crecimiento económico del país y la creación de empleo, lo que supuso que en 2016 el número de hipotecas sobre viviendas concedidas por entidades financieras creciera un 14 por ciento, alcanzando las 281.328. Además de incrementar el número de hipotecas, también han aumentado su cuantía y han pasado de otorgarlas por el 80 por ciento -como máximo- del valor de tasación o compraventa del inmueble a darlas por el 100 por cien. Según Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), estas hipotecas ya rondan entre el 4 y el 6 por ciento de las otorgadas.

«Los bancos están volviendo a dar hipotecas al 100 por cien pero hay mucha letra pequeña en los contratos», afirma Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas. En su opinión, «hay bancos que llegan a financiar el 90 o el 95 por ciento del precio de compra o del valor de tasación cuando la vivienda está ubicada en lugares donde ven una estabilidad de precio, como Madrid o Barcelona. También exigen que el cliente que solicita la hipoteca goce de estabilidad financiera y de ingresos suficientes para afrontar el crédito».

José Manuel Aguirre, economista y director comercial de AIS Group, reconoce que hay entidades que han «retomado» la concesión de créditos hipotecarios «con renovado interés, especialmente en lo relativo a colocar sus propios inmuebles y son en estas viviendas donde aumentan las ofertas de hipotecas al 100 por cien». No obstante, señala que no se conceden a la ligera. «Financian más del 80 por ciento del precio de la vivienda si al deudor se le considera solvente tras realizar una evaluación de riesgo».

Santos González apunta otra causa para la vuelta de los bancos a la reactivación de estos préstamos. «En estos momentos en que los precios de la vivienda han bajado, hay financiaciones del 100 por cien del valor de venta, pero de un porcentaje inferior al valor de tasación».

Este tipo de hipotecas solo están a disposición de una minoría de clientes bancarios y, por ello, apenas se publicitan, al contrario de lo que ocurría antes de la crisis. «No se publicitan como tal, aunque sí pueden conseguirse en la negociación cara a cara si el cliente tiene un perfil de alta solvencia, importante estabilidad laboral o garantías extra», apunta Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.

A su juicio, estas hipotecas suelen concederlas los bancos a los clientes que compran sus inmuebles, pero «incluso en esos casos hay que tener en cuenta que las mejores ofertas son las que se ponen a disposición de clientes solventes. Por ejemplo, la Hipoteca Mihabitans, de Liberbank (para pisos del propio banco), ofrece un diferencial del 0,99 por ciento, pero si el cliente domicilia una nómina de 3.000 euros al mes, optaría a un diferencial del 0,85 por ciento».

Juan Villén achaca su escasa publicidad a que los bancos quieren evitar «el efecto llamada» y porque son conscientes de que el gran problema de los futuros compradores es la falta de ahorros. «En Idealista Hipotecas recibimos unas 6.000 solicitudes de hipotecas al mes y, de ellas, un 40 por ciento son clientes que no tienen ahorros para pagar el 20 por ciento del precio de la vivienda más los gastos, y necesitan más del 80 por ciento de financiación. Los bancos saben que hay personas que quieren comprar una vivienda y que tienen estabilidad económica para pagar la cuota mensual, pero no tienen ahorros y están dispuestos a ser más flexibles en la financiación a esos clientes».

El segundo motivo de su escasa publicidad, a juicio de Villén, es que el Banco de España «quiere asegurarse de que no se repitan los errores del pasado y mira con lupa que estas operaciones estén muy bien argumentadas y controladas».

Durante la crisis los bancos optaron por reducir las hipotecas hasta el 80 por ciento del precio de la vivienda o del valor de la tasación con el objetivo de protegerse de impagos, ya que la cuota de morosidad de los créditos concedidos por el 'cien por cien' se acerca al 30 por ciento mientras que la de otras hipotecas ronda el 4,7 por ciento.

TIPO DE INTERÉS

Respecto al tipo de interés exigido a estas hipotecas es muy similar al de otro tipo de préstamos para viviendas, apunta Estefanía González, y pone como ejemplo la Hipoteca Aliseda de Banco Pastor y la Hipoteca Altamira, del Santander. «En estos casos, el diferencial es el mismo que el de sus hipotecas para vivienda libre: un 1,25 por ciento y un 0,99 por ciento, respectivamente». La diferencia reside, según ella, en el porcentaje máximo de financiación. «Para sus viviendas llega al 100 por cien y para vivienda libre, ronda el 80 por ciento». Además, «en algunos casos, el plazo de amortización también es superior, como sucede en la Hipoteca Aliseda, con un plazo máximo de 40 años».

Maica López, responsable de contenidos de CrediMarket, va más allá y señala que las hipotecas 100 por cien suelen tener más facilidades que las comunes, «su tipo de interés puede ir de euríbor 0,85 por ciento a euríbor 1,75 por ciento, en función de la entidad y las vinculaciones que asuma el cliente. Mientras que el diferencial medio hipotecario, cerró marzo alrededor del 1,5 por ciento».

¿VOLVERÁ LA BURBUJA?

Los expertos están de acuerdo en que es «improbable» que la flexibilidad de los bancos al conceder estas hipotecas genere una nueva burbuja inmobiliaria y aumente la morosidad. Según Estefanía González, «los bancos son cuidadosos al examinar la solvencia del cliente cuando ofrecen estas hipotecas y, además, el volumen de contratación de hipotecas y de compra de vivienda es aún pequeño para que se pueda generar una burbuja».

También Villén cree que los bancos están «mirando a fondo» la estabilidad de los ingresos y el ratio del endeudamiento del solicitante de una hipoteca para asegurarse de que pueda pagarla. «La gran diferencia entre esta etapa y la de antes de la crisis es que ahora se firman muchas hipotecas a tipo fijo. En Idealista, el 50 por ciento de las hipotecas que gestionamos son a tipo fijo, y estas son un escudo frente a subidas del euríbor, por lo que no deberían suponer un problema para la capacidad de pago del hipotecado».

¿HIPOTECAS AL ALZA?

El crecimiento de la economía española, que el Banco de España sitúa en un 2,8 por ciento para este año, y la bajada de la tasa de paro podrían incrementar la concesión de hipotecas al 100 por cien. Los expertos, aunque no descartan esta posibilidad, dudan de que se generalice. «No parece que esto vaya a ocurrir porque los bancos han sido los principales perjudicados por la política del todo vale en la concesión de préstamos y han aprendido la lección. Ahora bien, no se puede descartar que, a largo plazo, sí puedan volver a repetirse aquellos excesos», augura Estefanía González.

También Aguirre señala que «no se dan las condiciones políticas, socioeconómicas y regulatorias que se dieron antes de la crisis y que llevaron a una carrera suicida a muchas entidades. Hoy contamos con herramientas de evaluación para una correcta medición de los riesgos. Las autoridades de regulación del sistema financiero han incrementado los requerimientos de capital y solvencia de las entidades en la UE y todos los participantes han aprendido una dolorosa lección».

De la misma opinión es Juan Villén, que cree que «no deberían volver de forma masiva porque dar una hipoteca a alguien que no pone de su ahorro absolutamente nada sería un error. Sería crear de nuevo un mercado ficticio, endeudar a la gente innecesariamente y, además, crearía una inflación en el precio de la vivienda en las zonas de mayor demanda de manera innecesaria. Creo que los bancos no deberían volver a eso, pero el mercado es competitivo y cuando la presión va por el crecimiento del negocio nunca sabes lo que pueden hacer los bancos».

LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS

Santos González, AHE

«Ahora que los precios de la vivienda han bajado hay financiaciones del 100 por cien del valor de venta pero de un porcentaje inferior al valor de tasación»

Juan Villén, Idealista

«Los bancos han empezado a abrir el grifo y están volviendo a dar hipotecas al 100 por cien pero hay mucha letra pequeña en los contratos»

José M. Aguirre, AIS Group

«Hay entidades que han retomado la concesión de hipotecas al 100 por cien con renovado interés, especialmente para colocar sus inmuebles»

Estefanía González, Kelisto

«No creo que vuelvan a concederse masivamente hipotecas al 100 por cien. Los bancos fueron los más perjudicados por el todo vale en los préstamos y han aprendido la lección»

Maica López, CrediMarket

«Las hipotecas 100 por cien suelen tener más facilidades que las comunes. Su tipo de interés puede ir de euríbor 0,85 por ciento a euríbor 1,75
por ciento, en función de la entidad y las vinculaciones que asuma el
cliente»