Exención por reinversión en vivienda habitual. Caso práctico

El mercado inmobiliario se mueve. Las familias crecen, las circunstancias cambian o el trabajo te lleva a otras ciudades. Por eso conocer la exención por reinversión en vivienda habitual, es interesante para ti, si te has visto envuelto en una situación así, o prevés estarlo en un futuro próximo.

Por esa razón quiero tratarlo con un caso práctico de exención por reinversión, para que sea más claro y te sirva de ayuda. Y ojo, porque Hacienda no pasa ni una. Están mirando con lupa las reinversiones y a la mínima que vean posibilidad, están reclamando las cantidades indebidamente aplicadas por inversión en vivienda habitual.

Imagínate que estás viviendo, en la que es tu primera vivienda. Pongamos que es tu apartamento de soltero. Pero con el paso de los años tus circunstancias cambian. Te echas pareja y tenéis hijos. Y llega el momento en que te planteas el cambio de vivienda. Encuentras la casa de tus sueños y os mudáis a una casa más grande. Esta casa la compras por ejemplo, en diciembre de 2015. Y mientras tanto, pones a la venta tu piso de soltero.

Como ves que los precios de la vivienda están subiendo, no tienes prisa por vender. Porque además sabes que tienes dos años desde la compra de la nueva vivienda o dos años hacia atrás (si primero vendes y luego reinviertes), para dejar exenta la ganancia patrimonial de la venta por reinversión en vivienda habitual. Y te lo tomas con calma.

Total que al final, en noviembre de 2017, consigues venderla justo en el límite de que pasen los dos años. Te pagan los 186.000€ que pedías. Pero te soplan 2.500€ de plusvalía municipal, 3.000€ de comisión de la inmobiliaria por gestionar la venta y 500€ para la cancelación registral de la hipoteca que tenías sobre esa casa. Tu precio fiscal de la venta son 180.000€.

Pero tú para comprar este piso en noviembre de 2000, pediste 80.000€ de hipoteca, ya que la casa te costó 100.000€ y a la fecha de la venta de la casa, todavía tenías pendiente de hipoteca 30.000€. De modo que el líquido que obtienes en la venta es de 150.000€. Porque un cheque de 30.000€, se fue para el banco al que le debías dinero.

Esos 150.000€, después de amortizar la hipoteca, son los que tienes que reinvertir en vivienda habitual para que la ganancia patrimonial que de exenta.

Y aquí un par de observaciones. Nunca canceles o amortices la hipoteca que te queda antes de la venta. Porque si haces eso, el líquido generado por la venta, sería mayor. Y tendrías que reinvertir más dinero para dejar exenta la plusvalía de la vivienda. El otro punto, es que debes de conservar muy bien todos los justificantes de los gastos que minoran el resultado de la venta que luego declararás en el IRPF.

Pero para poder calcular la exención por reinversión en vivienda habitual, necesitamos más datos. La vivienda la compraste por 100.000€, pero los gastos totales de la compra fueron 10.000€. Por lo que la inversión total fueron de 110.000€. Dicho valor de inversión actualizado a la fecha de venta, asciende a 120.000€ (es una cifra figurada). Y recordemos que habías pedido 90.000€, de los que en el momento de vender, te quedan 30.000€ pendientes.

¿Cuál es la plusvalía obtenida y el importe a reinvertir en vivienda habitual?

La diferencia entre los valores fiscales de compra es 180.000€-120.000€, resultando una ganancia patrimonial o plusvalía fiscal de 60.000€.

Si quieres que esta ganancia patrimonial quede exenta, tienes dos años para reinvertir en la nueva vivienda (si todavía no la habías comprado) o tienes que reinvertirlo como tarde, dos años después de haber comprado la nueva vivienda. En este ejemplo de exención por reinversión en vivienda, vamos justos de plazo a posteriori.

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