Cómo expulsar a un heredero 'okupa' de una vivienda
¿Sabes que los coherederos perjudicados por un ‘okupa’ pueden solicitar un desahucio en precario o un procedimiento de cosa común?
Repartir una herencia puede complicarse mucho cuando uno de los coherederos se atrinchera en la vivienda que forma parte del caudal hereditario y se niega a abandonarla.
El primer paso a dar en estos casos es hablar con él para que desaloje la vivienda. Si no accede, el resto de herederos deberá enviarle un requerimiento o un burofax para que elija entre establecer un régimen de uso compartido del inmueble, que puede ser por turnos, o abonar un alquiler.
El problema se plantea cuando el ocupante de la vivienda prefiere disfrutar en exclusiva de ella sin pagar nada al resto de herederos, privándoles de la libre disposición del inmueble y haciendo caso omiso a sus peticiones.
En este caso es importante saber en qué momento se encuentra la herencia. “No es lo mismo que aún no se haya adjudicado y que los bienes estén a nombre del fallecido, a que ya se haya adjudicado y los bienes están a nombre de los herederos", señala Javier Marqués, experto en sucesiones y abogado del bufete MC Abogados.
En el primer caso estaríamos ante una herencia yacente y, en el segundo, ante un proindiviso o comunidad de propietarios, por lo que el procedimiento a seguir por los perjudicados es diferente.
Herencia yacente: desahuciar o cobrar alquiler
La doctrina del Supremo establece que cuando no se ha partido la herencia, no cabe admitir el uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un coheredero.
En esta situación, el resto puede reclamar judicialmente una indemnización por el alquiler del inmueble o acogerse al desahucio por precario entre coherederos.
"La indemnización por el alquiler la puede pedir cualquier coheredero, por la parte que le pertenezca del inmueble según el testamento", indica Javier Marqués.
Mientras que para ejercer el desahucio se necesita que la mayoría de herederos esté de acuerdo para solicitarlo. El procedimiento es el mismo que se lleva a cabo en el caso de que un inquilino no pague la renta.
Independientemente del procedimiento que se elija, lo más normal es plantearlo simultáneamente al de división judicial de la herencia, porque, en la mayoría de casos, el ‘okupa’ bloquea su adjudicación.
"Por mi experiencia sé que si un heredero está disfrutando en exclusiva de unos bienes de la herencia que sabe que no podrá disfrutar cuando esta se adjudique, en el 90 por ciento de los casos, ese heredero no va a facilitar una pacífica adjudicación", indica Marqués.
Reconoce que esos herederos buscan excusas para retrasar la firma del reparto, por lo que "es conveniente acudir a la vía judicial".
Herencia adjudicada
Si la herencia ya esté adjudicada, se tratará de un proindiviso en el que un bien pertenece a varios copropietarios. En este caso, si el ocupante no paga alquiler, la solución es emprender un procedimiento judicial de división de cosa común.
Con que uno de los copropietarios quiera vender su parte, el inmueble se tiene que vender obligatoriamente. Si después de tasar el inmueble las partes no se ponen de acuerdo, el juez obligará a presentar el inmueble en una subasta pública donde se vendería al mejor postor.
"No hay que tener miedo a las subastas, ya que los copropietarios pueden pujar libremente junto con el resto de interesados. Así, si hay pocas pujas o son muy bajas, siempre podrían quedarse el 100 por cien del inmueble a un precio muy bajo", señala Marqués.
Otra de las ventajas es que los nuevos propietarios no tendrían que abonar su parte de la propiedad. Además, si las pujas son elevadas los propietarios salen ganando.
El nuevo dueño tendrá que enfrentarse al mismo problema: la ocupación. Para solventarlo puede iniciar un procedimiento de desahucio por precario, recomiendan los abogados.
Ceder la vivienda en precario o en comodato
Una deriva que puede tomar el problema es cuando uno de los herederos cede a otro el uso del inmueble y este no se quiere ir. Se trata de una vivienda cedida en precario.
“Esta cesión no implica contraprestación del precarista al dueño de la propiedad y la cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma”, indican fuentes de Vilches abogados.
La vivienda también se puede ceder en comodato e, igual que en el caso anterior, se cede el uso de manera gratuita. La diferencia está en que se establece una duración determinada de la cesión.
La mejor estrategia es llegar a un acuerdo
Para evitar emprender procedimientos por vía judicial, que pueden ralentizar la recuperación del inmueble y que requieren importantes costes, Marques del Castillo recomienda "alcanzar un acuerdo extrajudicial, dejando como último recurso los tribunales".
