Hipotecas pospandemia. Más baratas, pero con requisitos más duros

El Banco de España señala que una de las consecuencias de la crisis provocada por el coronavirus es que los criterios de aprobación de préstamos se endurecieron tras el estallido de la pandemia, pero, a la vez, los precios cayeron.

Esto se produce a pesar de las inyecciones de dinero aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE).

Las acciones del organismo responsable de la política monetaria de la eurozona estaban encaminadas a que la financiación llegara a la pequeña economía (familias y empresas) pero la banca restringió estas medidas ante la percepción de un aumento de los riesgos percibidos.

Este endurecimiento se produjo por dos vías. Por un lado, los requisitos para la aprobación de los préstamos se endurecieron moderadamente. En ese sentido, la práctica más habitual, por parte de la banca, es solicitar unos ingresos mínimos.

El otro está relacionado con la reducción entre el valor del préstamo y el precio de transacción (los préstamos ofrecen el 80% del valor de tasación de la vivienda).

Caída de los diferenciales

Pero no todos los efectos de la crisis provocada por el coronavirus afectaron negativamente a las operaciones.

Una de las consecuencias es la reducción del precio de los préstamos hipotecarios, especialmente en los intereses de los nuevos créditos para adquirir vivienda.

Así, según los datos que maneja el Banco de España, el interés de los nuevos préstamos hipotecarios se redujeron cerca de 30 puntos básicos desde el comienzo de la crisis sanitaria, hasta el 1,5% en marzo de 2021 (último dato disponible), lo que supone el mínimo histórico. 

Este descenso fue próximo a los 35 puntos básicos en las hipotecas a tipo fijo y en las mixtas, mientras que ha sido de 25 puntos básicos en las de tipo variable. 

En el caso de estas últimas, las entidades trasladaron en su totalidad las caídas registradas en los tipos de interés de mercado al coste de los préstamos, mientras que, en las hipotecas a tipo fijo y mixtas, el descenso del coste de los préstamos fue resultado de la reducción del margen aplicado por las entidades. 

En el caso de las hipotecas a tipo fijo también se ve un alargamiento de los plazos, en línea con la tendencia ya vista hasta los 25 años.

Reactivación del crédito

Según la Encuesta de Préstamos Bancarios (EPB), la demanda de crédito ya venía mostrando cierta debilidad antes de la llegada del Covid-19. 

Con el confinamiento se acentuó. Este fenómeno se vio también en las transacciones inmobiliarias.

Sin embargo, con el levantamiento de las restricciones a partir del verano, esta volvió a crecer en el tercer trimestre, en parte, como resultado de la materialización de decisiones de compra que tuvieron que ser aplazadas. 

Este comportamiento se tradujo en una fuerte caída, en términos interanuales, de las nuevas operaciones de préstamo para la compra de vivienda durante la primavera de 2020.

Para posteriormente experimentar un rebote en el verano y a que registraran, en los meses más recientes, un ritmo de crecimiento superior al observado antes de la pandemia.