Hipotecas: los factores que pueden encarecer el precio final

El precio final de una hipoteca se puede encarecer por tres factores ajenos al diferencial sobre el euríbor (en el caso de hipotecas a tipo variable) o al tipo de interés aplicado (para las hipotecas a tipo fijo).

Y es que la pandemia pasó, casi de puntillas, por el mercado inmobiliario. Y así se refleja en el dato de hipotecas de abril (última cifra publicada) correspondiente al mes de febrero.

Aunque las hipotecas firmadas reflejan una caída anual del -13,8% respecto a 2020, a nivel mensual se disparan un 15%. De esta manera, se firmaron 31.647 hipotecas.

Esta cifra sitúa la concesión de hipotecas en niveles previos a la pandemia y en los datos habituales del 2019.

 “Mes a mes vamos viendo cómo el dato mejora y eso muestra la gran capacidad de recuperación que tiene el sector y que la percepción de incertidumbre va decreciendo. Los españoles vuelven a tener un comportamiento muy activo, algo que evidencia que el sector se está restableciendo, y además, a muy buen ritmo”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Al mismo tiempo, el Banco de España recoge que estas nuevas hipotecas gozan de un interés más ventajoso (en todas sus variantes) que en los meses previos.

No obstante, el futuro hipotecado se puede ver sorprendido porque el crédito final sea más elevado que el calculado inicialmente aplicando el interés ofrecido por el banco por tres factores.

Los seguros se incluyen en la masa del préstamo

El seguro de hogar es obligatorio al contratar una hipoteca puesto la entidad se garantiza de que, en caso de algún imprevisto, el bien estará protegido.

Pero también es importante para el hipotecado ya que en caso de avería o rotura no tendrá que realizar un gran desembolso.

Además, de ello, para obtener los mejores precios en los créditos hipotecarios la banca obliga la contratación de seguros adicionales como es el de vida o un seguro de protección de pagos, para que en caso de que el hipotecado se quede sin empleo pueda seguir afrontando las cuotas mensuales.

Entonces ¿cómo se encarece el préstamo? Una de las nuevas prácticas es incluir como condición para que el crédito esté bonificado que ese pago se realizará por adelantado, al menos cinco años. 

Y en muchas ocasiones, ese importe, que dependerá del valor de la vivienda (en el caso del seguro de hogar) o de la prima (en el caso del seguro de vida) se puede incluir dentro del préstamo hipotecario.

Por lo que el cliente hipotecario estará pagando intereses en sus cuotas no solo los devengados por el importe del crédito, sino también por el de los seguros.

Las comisiones de las cuentas bancarias

Aunque el Banco de España dice que no se puede cobrar comisiones en una cuenta bancaria que haya sido abierta como condicionante para la concesión de un préstamo o para la concesión de un producto de inversión, no dice nada de otras cuentas de los particulares.

Esto, ¿Qué quiere decir? Se puede tener una cuenta donde está vinculada la hipoteca, y otra adicional, en el mismo banco, que sí puede ser objeto de comisiones.

El euríbor y la comisión de tipo de interés

También pueden encarecer el coste final de las hipotecas la evolución del euríbor en las de tipo variable.

De momento, estas hipotecas están viendo como sus cuotas bajan mes a mes porque el euríbor de hace un año estaba en un nivel más alto que el actual. Pero esta tendencia cambiará en el momento en el que el euríbor coimence a subir.

De momento, todas las previsiones apuntan a que el indicador más utilizado para calcular las hipotecas se mantendrá en torno al -0,40% este año, porcentaje similar para 2022, pero podría empezar a 2023.

A partir de esa fecha comenzaría a moverse ligeramente al alza, aunque le queda un largo periplo al euríbor hasta llegar a tasas positivas. 

Asimismo, las hipotecas a tipo fijo llevan una comisión por riesgo del tipo de interés. Esto significa que pueden penalizar al cliente con una comisión si decide amortizar la hipoteca antes de los primeros cinco años. 

Se trata de una compensación para la entidad bancaria, ya que dejaría de percibir una serie de intereses. Los bancos, sin embargo, sí que permiten amortizaciones parciales sin coste a partir del primer año.