La comisión que penaliza a las hipotecas a tipo fijo que pasen a variable
La comisión por riesgo de tipo de interés se aplica al cambio de una hipoteca de tipo fijo a variable
La banca lleva desde 2015 volcándose en las hipotecas a tipo fijo como vía para obtener unos ingresos periódicos por parte del cliente hipotecario sin injerencia de los vaivenes del euríbor
Así, las entidades financieras apostaron con fuerza por este producto y esto permite ofrecer a los clientes ofertas muy competitivas. Así, se puede encontrar préstamos hipotecarios a tipo fijo desde un interés fijo del 1,15% para créditos a 15 años.
Esto actividad también se nota en las operaciones. Así, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) prácticamente el 50% de los nuevos contratos se firma a tipo fijo y el 50% restante a tipo variable.
Comisión por riesgo de tipo de interés
No obstante, el hipotecado a tipo fijo debe ser consciente de que toda hipoteca lleva consigo comisiones más allá de la de apertura. Una de las menos conocida y que puede provocar un verdadero susto es la comisión de riesgo por tipo de interés.
Hasta la Ley Hipotecaria de 2019, ésta podría llegar hasta el 5% del capital pendiente por amortizar y consiste en que el banco cobrará un porcentaje si el hipotecado decidiera amortizarla la hipoteca antes del vencimiento o bien subrogarse a otro producto.
Esto se debía a que si el banco cobraba, por ejemplo, un 3% de interés fijo, el hipotecado debería compensar a la entidad financiera por los ingresos que dejaría de percibir por esa cancelación anticipada del préstamo o por cambio de banco.
“El porcentaje máximo fijado por la subrogación de una hipoteca fija a variable desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 se calcula sobre el importe pendiente de la hipoteca” recuerda Simone Colombelli, responsable de hipotecas de iAhorro
Como decíamos, la nueva ley hipotecaria intentó limitar estas comisiones, estableciendo unos límites del 2% durante los 10 primeros años y, posteriormente, un 1,5%.
Las hipotecas a tipo variable también tienen comisiones por amortización
Lo cierto es que todas las entidades aplican comisiones por cancelación anticipada o de subrogación, aunque en el caso de las hipotecas a tipo variable, con la reforma de 2019, el pago sólo se tendría que hacer durante los tres primeros años de vida del crédito o cinco dependiendo de la modalidad que elijan..
Así, los bancos pueden elegir entre dos opciones: durante los cinco primeros años se podrá aplicar comisión hasta un límite del 0,15% (y después ya nada) o durante los tres primeros años hasta un máximo del 0,25 % (y después nada).
¿Cuánto puede costar?
Esto hace que amortizar una hipoteca variable sea mucho más económico que hacerlo en una fija. Lo mismo ocurre con la subrogación ahora tan de moda.
Así, pasar de una hipoteca a tipo variable a fijo implicará que el hipotecado tenga que abonar el 0,15%, por lo que, para una hipoteca de 250.000 euros firmada a partir de esta fecha y de la que queden 200.000 euros por pagar, el coste a asumir por la subrogación o novación a una hipoteca fija sería de 300 euros.
Por el contrario, los hipotecados que quieran cambiar su hipoteca fija a una variable tendrán que pagar para una deuda de 200.000 euros y durante los primeros diez años de vida de la hipoteca un total de 4.000 euros.
Es decir, la nueva normativa favorece que las hipotecas a tipo variable se pasen a tipo fijo.
Qué ocurre con las hipotecas a tipo fijo
El ahorro que puede suponer subrogar una hipoteca ya sea al tipo que sea, es de miles de euros si lo comparamos con la pequeña parte del préstamo hipotecario restante que supone esta comisión. Además, contratar una hipoteca fija a los tipos tan bajos de interés que estamos viendo en la actualidad, es una oportunidad que, probablemente, sea difícil que se vuelva a producir.
Con todo, esto no quiere decir que no haya formas de evitar estas comisiones. “Que la ley establezca un máximo no quiere decir que este se deba aplicar de manera obligatoria a todos los contratos hipotecarios”, explican desde iAhorro.
El cliente siempre deberá negociar para conseguir las mejores condiciones para su préstamo, entre ellas la de que la comisión de subrogación por cambiar el tipo de interés de su hipoteca sea del 0%
Sin embargo, Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto. explica que "hay bancos que no la cobran: siempre podemos optar por contratar nuestra hipoteca con uno de ellos".
Pero también señala que hay para se aplique tienen que darse una serie de circunstancias: "que yo vaya a amortizar anticipadamente mi deuda en algún momento y que, llegada esa fecha, la operación fuera a suponer una pérdida financiera para mi entidad, cosa que no siempre es así".
