La subrogación de hipotecas se convierte en la nueva mina de oro de la banca
Las entidades financieras se vuelvan en las hipotecas subrogadas para captar clientes
La guerra hipotecaria de los bancos se traslada al terreno de la subrogación con ofertas muy jugosas por parte de las entidades bancarias para clientes. Santander, Openbank y MyInvestor son algunos de los bancos que pujan por este negocio.
Los motivos son claros. Con el mercado hipotecario prácticamente parado como consecuencia de la pandemia de coronavirus, incrementar el saldo hipotecario vía nuevas operaciones se erige como harto difícil.
De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadítica (INE), en mayo se inscribieron en los registros de la propiedad 25.538 préstamos para la compra de vivienda, lo que supuso un 27,6% menos interanual.
Tras este nuevo descenso, que se suma al 18,4% de abril, el balance de los cinco primeros meses del año arroja unos números rojos del 7,6%.
Un cliente más solvente
Los bancos intentan “robar” clientes con ofertas jugosas. El motivo es doble. Por un lado, se garantizan clientes solventes, con un historial sin mancha en cuanto al pago de sus cuotas mensuales mes a mes, lo que limita ese riesgo.
"La subrogación es una opción más barata que la cancelación y suscripción de una nueva", señala Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator. "Eso sí, hay que tener en cuenta que la subrogación tiene limitaciones y no se puede cambiar todo lo quieras", advierte.
Así, la hipoteca subrogada no puede incluir ni ampliación del capital del préstamo ni cambio de sus titulares.Y, por otro lado, es la puerta de entrada para que esos clientes sigan suscribiendo nuevos productos con la entidad, ya que algunas de las ofertas están sujetas a una mayor vinculación.
Cuanto mayor sea la vinculación, mayor será la rentabilidad para el banco, ya que la entidad podrá venderles productos de ahorro, de inversión, seguros…
Las mejores ofertas del momento
Santander es una de las entidades que más apuestan por este tipo de operaciones con la campaña “Trae tu oferta al Santander”.
La entidad que preside Ana Botín apuesta fuerte por este tipo de operaciones,que rebaja con hasta 40 puntos básicos el diferencial para clientes con nóminas superiores a los 2.400 euros mensuales.
Aunque la oferta, tanto para hipotecas a tipo fijo como variable, se aplicará en función del perfil del cliente y nunca financiará más del 70% a tipo variable y el 60% a tipo fijo del valor de tasación de la vivienda.
MyInvestor también es otra entidad que quiere captar clientes con un diferencial del 0,89% para hipotecas subrogadas sobre el euríbor en tipo variable y, además, elimina la comisión de subrogación.
A diferencia de Santander, en MyInvestor no obligan a contratar nuevos productos, ni siquiera la nómina.
El interés de las hipotecas a tipo fijo es del 1,79% TAE para créditos a 20 años.
Más ofertas
Dentro de la banca online, Openbank también tiene una oferta para subrogarte a la hipoteca, con un diferencial del 0,79% si se cumplen las condiciones, ya que se parte de un diferencial del 1,19%.
En las hipotecas a tipo fijo, destaca del 1,70%. En ambas ofertas tampoco se cobran comisiones por subrogación.
Una buena idea
Teniendo en cuenta que la oferta de los bancos incluye cero comisiones por subroración puede ser una buena idea para aquellos hipotecados que firmaron créditos durante los años más duros de la crisis.
En esa época los bancos no eran muy reacios a facilitar el crédito y, a pesar de que el euríbor iba a la baja, comercializaban créditos con diferenciales por encima del 1,50%.
En la actualidad es fácil encontrar préstamos por debajo del 1%. En concreto, el diferencial más competitivo gira en torno al 0,79%.
Ahorro
Por lo que cambiar un crédito a otro más barato sin comisiones permitirá al hipotecado ahorrar hasta 20.000 euros de acuerdo al tiempo y al plazo independientemente del nivel del euríbor, que seguirá en negativo, por lo menos, hasta 2022.
"El principal beneficio con el que se encontrará el hipotecado es poder cambiar la hipoteca a otro banco para mejorar sus condiciones. Especialmente por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), una menor vinculación (quitando productos que estaban contratados para poder obtener un interés más ventajoso) o menos comisiones", explica Carbajal.
Esta operación, que puede ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización, también permite modificar la modalidad del tipo de interés, pasando de uno variable a uno fijo, ganando en seguridad y aprovechando que, en la actualidad, las entidades cuentan con ofertas muy atractivas en este sentido.
