«Hay oportunidad en el mercado inmobiliario de Estados Unidos»

35 millones de dólares americanos. Es lo que ha costado, de media, una transacción en el mercado inmobiliario en los últimos 12 meses, según datos de Real Capital Analytics. Invertir directamente en la recuperación del sector no está al alcance de todos. Hace falta disponer de un capital importante para formar una cartera diversificada. E incluso entonces habría que renunciar a la liquidez: hace falta tiempo para comprar y vender. Pero no por ello se debe renunciar a una clase de activos que genera un dividendo aceptable, retornos sobre capital y con una baja correlación al resto de mercados. La clave está en las inmobiliarias cotizadas. «Así capturamos la tendencia a largo plazo del sector, pero en un formato accesible y líquido», explica Guy Morrell, jefe de inversión inmobiliaria en HSBC Global Asset Management y gestor del fondo HSBC Global Real Estate Equity.

¿Qué tipo de compañías entran en la cartera del HSBC Global Real Estate Equity?

Invertimos en inmobiliarias cotizadas. Buscamos compañías con carteras de edificios o propiedades que generan dividendos estables, por ejemplo, qué ingresos derivados del alquiler. No invertimos en empresas cuya mayor parte de sus retornos provienen del desarrollo.

¿Por qué no?

¿Por qué no invertir en desarrollo? No son malas inversiones en ciertos puntos del ciclo, pero lo que buscamos es un ingreso estable. Las inmobiliarias que se dedican al desarrollo tienden a notar exageradamente los retornos del mercado. En el mejor punto del ciclo lo hacen muy bien, pero cuando hay una caída sufren bastante. No es algo malo, simplemente no es la 'beta' del mercado que buscamos capturar.

¿Cómo es el proceso de selección de las compañías?

Partimos de una visión del mercado inmobiliario físico subyacente y lo que esperamos de los países y sectores claves, por ejemplo, de las oficinas de Singapur o el retail de Chicago. A partir de ahí evaluamos las cotizaciones y cuánto de los que nos gusta ya está en precio. La selección de acciones parte del índice inmobiliario principal, el FTSE EPRA/NAREIT Developed Index, compuesto por 333 compañías. Aplicamos tres filtros: capitalizaciones grandes -estas tienen un nivel alto de liquidez que necesitamos así como carteras grandes de activos de buena calidad en las ciudades clave en los que queremos invertir-, ingresos recurrentes, y apalancamiento bajo. Al analizar una compañía nos fijamos en lo que tiene en cartera. El número de edificios, su distribución geográfica y sectorial, etc. También valoramos al equipo gestor y si su estrategia nos parece que tiene sentido.

Esa preferencia por activos con poca deuda, ¿es una apuesta concreta del momento o algo que mantenéis a lo largo de todo el ciclo?

Con la visión a largo plazo que tenemos para esta estrategia preferimos no invertir en desarrolladores. En líneas generales, cuando evaluamos las perspectivas de retornos de los distintos mercados tendemos a ser cautelosos con los excesos. Antes mencionamos la naturaleza cíclica del inmobiliario y es justamente eso: una de las principales razones de esa tendencia errática puede ser precisamente demasiado desarrollo. En nuestras previsiones para los mercados físicos tenemos en cuenta la nueva oferta que llega. Estamos en alerta cuando empieza a coger ritmo y hay demasiado para evitar esos nichos.

¿Qué de difícil es encontrar un equipo de administración que resista la tentación de crecer muy rápido por la vía inorgánica?

Sin duda es una presión a la que están sometidas las inmobiliarias por parte de sus accionistas. Pero creo que las evidencias son claras en mostrar que, a largo plazo, aquellas que están tentadas a sobrepasarse no lo suelen hacer bien. Ciertamente puede ser un poco complicado encontrar equipos de gestión que verdaderamente sean disciplinado y estén centrados. La crisis financiera mostró a los administradores los peligros del exceso de construcción y de apalancamiento. Ahora vemos cómo están preparados para templar ese desarrollo en el punto correcto del ciclo y de reducir deuda. Hay otros que no lo harán. No pasa nada, no invertiremos en ellos.

¿Qué mercados os gustan ahora?

Vemos oportunidad en partes del mercado de Estados Unidos. Por ejemplo, el de logística, donde se están beneficiando de los efectos del comercio electrónico y la demanda de mayor espacio para dar servicio a esta tendencia al alza. También en el mercado residencial estadounidense aunque hay ciertas partes donde estamos cautelosos antes el incremento de oferta. Favorecemos también Australia, particularmente Sídney y Melbourne, por las características subyacentes favorables del mercado físico. Dada sus perspectivas económicas, el potencial para el aumento del alquiler es razonablemente positivo.

¿Qué perspectivas tenéis para el Reino Unido?

Es un mercado en el que estamos cautelosos, particularmente Londres Central y su mercado físico de oficinas, por el 'Brexit'. No digo que no haya oportunidades en Reino Unido. El sector industrial sería un buen ejemplo de mercado razonablemente atractivo. De nuevo, está impulsado básicamente por la demanda de comercio online. Así que, sí, somos precavidos en Reino Unido. Hay mayor incertidumbre porque nadie sabe cuál va a ser el impacto a largo plazo del 'Brexit'.