Las socimis del IBEX 35 apuntan alto en un escenario de recuperación
Elevados descuentos, caja saneada o activos de alta calidad, son algunas de las fortalezas de las socimis
Las socimis del IBEX 35, Merlin Properties y Colonial, deberían ser apuestas fijas en las carteras de los inversores que apuesten por la recuperación de la actividad en 2021.
Recientemente, BME, el gestor de la bolsa española, apostó por estas compañías, a las que señaló como receptoras de la llegada de nuevos inversores e impulsoras de la recuperación de la economía española.
Lo cierto es que el sector inmobiliario fue uno de los más castigados tras estallar la pandemia. Con los centros comerciales vacíos y las oficinas a medio gas, los inversores descontaron poco menos que el apocalipsis.
También soportaron una fuerte huida de inversores por la subida de impuestos decretada por el gobierno de coalición.
Sin embargo, las socimis aguantaron el tirón y encaran un 2021 con mejores perspectivas. A medida que las vacunas vayan incrementando la inmunidad y se recuperen los niveles de actividad, el dinero volverá a fluir hacia unas compañías que ofrece grandes descuentos.
En este entorno, “Merlin y Colonial podrían ser de los mejores valores del IBEX 35 para el año que viene”, al calor de la recuperación del sector inmobiliario, apunta Darío García, analista de XTB.
Mejoran las perspectivas del sector
Había algunas tendencias que ya asomaban, como el teletrabajo o el comercio electrónico y la pandemia no hizo más que acelerarlas.
No obstante, “las oficinas no se van a vaciar y la gente seguirá acudiendo a los centros comerciales, lo que debería ponerse en precio”, añade Pablo Fernández de Mosteyrín, analista de Renta 4 Banco.
En este sentido, los expertos del Instituto de Valoraciones aprecian un “cierto grado de optimismo en el mercado que podría generar una desaceleración en el ritmo de caídas de los precios” de la vivienda si se retoma la presencialidad en las oficinas y universidades.
Además, añade la misma fuente, el alquiler se sigue posicionando en España como una alternativa muy demandada, sobre todo, en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
Las fortalezas de Merlin Properties
Para Merlin Properties, la mayor socimi cotizada de la bolsa española, la recuperación del sector supone una oportunidad, por cuanto tiene exposición a oficinas, centros comerciales y parques logísticos.
- Esta mezcla de activos realza las ventajas de la diversificación para una compañía que además tiene un balance saneado y sin necesidades de liquidez.
- El 47% de las rentas proceden de oficinas en Madrid y Barcelona, el 23% de centros comerciales, el 16% de alquileres de locales comerciales y el 13% de logística. La exposición al segmento logístico permite compensar el mayor peso de oficinas.
- Pero lo más importante de cara a los inversores es que cotiza con un descuento del 50% sobre el valor neto de sus activos (NAV), cuando su media histórica venía siendo del 10%. En el año, sus acciones pierden en torno al 38%, castigo que los analistas consideran excesivo.
- En un escenario de recuperación, “este descuento debería revertirse”, apunta Fernández. Precisamente por ello, este experto se decanta por Merlin Properties frente a Colonial. Además, el consenso de analistas de Bloomberg otorga un potencial alcista a los títulos del grupo que dirige Ismael Clemente del 16,7%.
- Elevada rentabilidad. La compañía ofrece unos retornos por dividendo del 4,5%, que escalará en 2021 hasta el 5,2%, según calculan en Bankinter.
- Sin problemas de caja. Merlin tiene una rentabilidad del flujo de caja estimada para 2021 del 7,9%, según calcula Fernández, lo que le permitirá cumplir con su cartera de proyectos.
- Posible operación corporativa. A estos niveles, el experto de Renta 4 Banco considera que Merlin puede ser un claro objetivo para operaciones de fusiones y adquisiciones.
Las fortalezas de Colonial
El mercado tampoco ha tratado mucho mejor a Colonial, que acumula una caída en el año del 27%. Pero al igual que Merlin, cotiza con un importante descuento y está más protegida.
El 56% de las rentas procede de sus oficinas en París, un mercado mucho más estable en donde el grupo explota unos activos de calidad ‘prime’.
- Descuento. En Colonial es del 30% sobre el NAV, cuando ha venido cotizando en línea o con un descuento mínimo del 5%.
- Calidad de los activos. Su cartera de oficinas es de elevada calidad y el 76% están ubicadas en el centro de los distritos financieros. Ello le permite liderar las rentas en la banda alta con elevados índices de fidelidad, dice Fernández. El 76% de sus inquilinos alquila por entre 5 y 10 años, con unas tasas de ocupación del 96%.
- Posición financiera. Tiene una liquidez de unos 2.400 millones de euros, lo que le permite cubrir todos los vencimientos de la deuda hasta 2023, según calculan en Bankinter.
- Teletrabajo, el riesgo a tener en cuenta. Siempre es un aspecto a tener en cuenta dada la gran exposición a oficinas. No obstante, se trata de activos con perfil defensivo al tratarse de “sedes corporativas emblemáticas con inquilinos solventes”, añaden en Renta 4 Banco.
