Damien Marichal, Degroof Petercam AM: «Las perspectivas del mercado inmobiliario español son buenas»

Pese a un molesto resfriado, Marichal viajó recientemente a Madrid para explicar el potencial de los activos cotizados inmobiliarios europeos, su especialidad, sorprendido por el gran interés que generan en nuestro país. En esta entrevista, desgrana las claves de su visión, que aplica en el fondo DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend.

¿Cuáles son sus perspectivas para el sector inmobiliario este 2019?Esperamos una rentabilidad total del 9 por ciento, compuesta por un dividendo algo superior al 4 por ciento y un incremento esperado del valor liquidativo de los activos de entre el 4 y el 5 por ciento. Llegamos a esta cifra teniendo en cuenta el descuento del 15 por ciento respecto al valor de los activos al que creemos que cotiza el sector.

¿Qué circunstancias van a permitir alcanzar ese retorno tan jugoso?Por un lado, el dividendo que he mencionado, sobre el que hay bastante visibilidad porque es reflejo de la renta que se percibe por el alquiler de los inmuebles. Es la parte más segura del retorno. En cuanto al retorno del capital, también creemos que tiene visibilidad. Va a provenir esencialmente de la subida de los alquileres en varios países. De media, la subida va a ser del 3 por ciento aunque, en total, esa parte va a suponer unos retornos del 4-5 por ciento.

Sus perspectivas son bastante optimistas pero el inmobiliario es muy dependiente del ciclo y todos los organismos están apuntando a una desaceleración.Efectivamente, los alquileres están muy relacionados con el crecimiento del PIB y hay que ser cuidadoso en algunos sectores. Pero en nuestro fondo tenemos bastante visibilidad sobre los diferentes componentes. Por ejemplo, el sector residencial alemán, que representa entre el 25 y el 30 por ciento de nuestras estrategias, no está relacionado con el PIB. Su comportamiento depende de la continua subida de los alquileres, que son muy bajos y crecen de manera sostenida entre un 3 y un 4 por ciento al año. En otros mercados, la evolución depende de la relación entre la oferta y la demanda. Como ha pasado en España, con la subida de los alquileres de las oficinas de Madrid y Barcelona: no hay demasiado espacio disponible, hay nueva demanda y suben los alquileres. En todo caso, todavía estamos un 25 por ciento por debajo de los niveles anteriores a la crisis. Así que hay potencial para los alquileres en algunos segmentos. En otros casos como, por ejemplo, las oficinas de Londres, el alquiler ya se ha estancado. Pero, en general, los alquileres de oficinas son un catalizador en algunos segmentos como, por ejemplo, el de la logística. En conjunto, podemos esperar una subida de los alquileres de entre el 2 y el 3 por ciento, lo que provocará cierta apreciación de los activos.

Los activos inmobiliarios cotizados rebotaron en enero, ¿seguirán al alza? El rebote responde a las fuertes pérdidas de final de año. Para un solo mes es importante pero, en realidad, nos ha devuelto a la situación en la que nos encontrábamos antes de la sobreventa de final de año. Ahora, estamos en una situación más normal. Podemos esperar retornos bastante decentes pero no al ritmo de enero. En febrero, de hecho, el mercado se ha estabilizado.

La mayoría de los gestores dice que 2019 va a estar marcado por la volatilidad. ¿También afecta a su fondo?La volatilidad del año pasado me sorprendió porque, en el sector inmobiliario, el subyacente no es volátil. De hecho, ha habido muy pocos cambios en el subyacente en los últimos meses. Hay un entorno favorable de bajos tipos de interés, el coste de la deuda está a niveles mínimos y hay una subida de los alquileres bastante considerable. Es un entorno bastante confortable para las inmobiliarias. Por eso, la volatilidad que vimos en las cotizadas inmobiliarias fue externa al sector. En ese sentido, esperamos menos volatilidad este año y siempre inferior a la del resto de activos, aunque hay algunos factores que quedan fuera de nuestro control.

Ha mencionado Alemania, España, las oficinas... ¿qué países y subsectores tienen más potencial?En el sector de los activos inmobiliarios cotizados hay tres mercados principales: Alemania, Reino Unido y Francia. Luego, hay otros más pequeños que también pueden ser interesantes como España o Suecia, el Benelux o Suiza. Pero nuestro enfoque es de abajo hacia arriba. Nos gusta invertir en buenas compañías sin importar dónde están erradicadas.

Hablando de compañías, han vendido su posición en Metrovacesa, ¿verdad?Efectivamente. Pero es una constructora residencial y no solemos invertir en ese tipo de negocios porque la volatilidad es más elevada que en una socimi al desarrollar sus propios proyectos. Es otro perfil de riesgo. Además, al poco de invertir en la OPV, la compañía revisó las expectativas a la baja y decidimos vender la participación que teníamos porque la visibilidad de los flujos de caja es todavía baja. No ha sido nuestra mejor inversión así que optamos por volver a las socimis más tradicionales. Puede que volvamos en algún momento pero vamos a necesitar que nos den garantías de su capacidad para construir todas esas casas. Es cierto que en España vuelve a haber necesidad de viviendas tras los excesos previos a la crisis, pero necesitas una operativa fuerte para manejarlo y comprar suelo a precios razonables. Veremos cómo evoluciona la situación pero, por el momento, nos manemos un poco al margen de estas constructoras.

¿Tiene alguna otra socimi o constructora española en cartera?Nos gustaban mucho dos midcap: Axiare e Hispania. Nos han dado muy buenos retornos en el pasado pero las dos fueron opadas. Y nos hemos quedado con otras dos socimis: Merlin y Colonial, que están bien posicionadas para beneficiarse de las fuertes perspectivas de subida de los alquileres. Son diferentes porque Colonial no es un actor puramente español. Tiene una cartera en París, que lo ha hecho muy bien aunque probablemente está cerca del techo. Merlin, en cambio, es una compañía puramente ibérica y da más dividendos que Colonial. Es interesante tener dos grandes compañías dentro de un mercado bastante robusto y donde los alquileres suben más que en otras regiones. Ambas deberían destacar respecto al resto del mercado.

¿España tiene mejores perspectivas que otros mercados?Es una reacción lógica porque partía desde más abajo. España colapsó un 40 por ciento con respecto a los máximos y solo ha recuperado el 50 por ciento. Probablemente, no alcanzará los máximos pero las perspectivas son significativas para los próximos 2 ó 3 años. Lo que sí es probable es que se produzca una estabilización de los dividendos.

En resumen, ¿qué tipo de ventajas aporta tener este fondo ahora mismo?La diversificación, la liquidez y el hecho de que, actualmente, los activos inmobiliarios cotizados están más baratos que la inversión directa. Hay un descuento del 15 por ciento.