El lío inmobiliario tiene su explicación

El Ministerio de Fomento ha publicado esta mañana las cifras de compraventas de viviendas de 2010. Y no han estado mal: durante el ejercicio pasado se vendieron 491.000 viviendas, lo que supone un incremento del 5,9% respecto a 2009. Estos números son bastante parecidos a los que publicó hace unos días el Instituto Nacional de Estadística, según el que, durante 2010, se vendieron 441.000 viviendas, lo que implica una mejora interanual del 6,8%. Así, según ambas estadísticas, el año pasado rompió la secuencia de tres ejercicios seguidos de caídas.

Los primeros síntomas de recuperación que vimos en el mercado inmobiliario español hace justo un año parecen haber germinado. ¿De verdad? Pero nada hubiera sido lo mismo si el Gobierno no se hubiera empeñado en que las cifras mostraran esta ligera mejora. El Ejecutivo estableció fecha de caducidad a la atractiva desgravación por compra de primera vivienda. Y anunció una subida del IVA, que afecta a las viviendas nuevas, con seis meses de antelación. Muchos ciudadanos que necesitaban comprarse un piso decidieron adelantar su decisión de compra. Aunque, no nos engañemos, el grueso del colectivo de potenciales compradores, fundamentalmente jóvenes, tienen salarios que oscilan entre los 17.000 y los 24.000 euros anuales, que seguirán beneficiándose, de una u otra manera, de la desgravación, por lo que, para ellos, los incentivos para comprar han resultado vanos. Les resulta más atractiva la perspectiva de que los precios continuarán bajando durante, al menos, los dos próximos años. Además de que a éstos les ha resultado muy difícil conseguir una hipoteca por no disponer de ahorro previo.

Es una expectativa realista. Según todos los expertos, el precio de la vivienda continuará cayendo. Como pista de lo que podemos esperar del mercado inmobiliario podemos utilizar los informes de transparencia publicados por las entidades financieras y las coberturas que han realizado para cubrir el riesgo de minusvalías de su cartera de adjudicados. Para los pisos, estas coberturas rondan el 40-50%. Para el suelo, puede elevarse hasta el 80%. Santiago Carbó, profesor de la Universidad de Granada, apunta que las entidades que más coberturas hayan realizado marcarán la pauta o, al menos, indicarán por dónde tienen que ir el mercado.

Aunque la mejora en 2010 ha sido significativa (no está mal ese aumento de entre un 5% y un 6%) hay que prestar atención a dos factores importantes: por un lado, tanto si nos quedamos con las 491.000 viviendas transmitidas según el Ministerio de Fomento, como con las 440.000 del Instituto Nacional de Estadística, estas cifras se encuentran casi un 50% por debajo de las del pico del ciclo. Y, por otro lado, si hacemos caso de lo que dicen muchos expertos, ya habría muy poco margen de mejora para los próximos años, dado que cifran la demanda natural (y no especulativa) de viviendas en las 450.000 anuales.

El cruce de datos de las estadísticas del Ministerio y del INE cuadra aunque midan cosas diferentes: la primera se elabora con datos de notarios y la segunda, de registradores. Cuando se compra una vivienda, siempre se va primero al notario y, luego, al registro de la propiedad. Una buena cifra del Ministerio un trimestre se traslada a un buen dato del INE el siguiente trimestre. Las escrituras del notario firmadas un trimestre pasan al registro el trimestre siguiente. De ahí que podamos augurar que Estadística publicará una buena cifra al término del primer tramo de 2011: porque, de acuerdo con las cifras del Gobierno, entre octubre y diciembre, se vendieron 153.000 inmuebles, mientras que, según el INE, ésta cifra cayó hasta los 91.000, recogiendo la debilidad notarial del verano.

Pero según Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, de Caja Granada y experto en estadísticas inmobiliarias, apunta que la mejora no se prolongará mucho más allá. "La mejora experimentada en 2010 es artificial y responde al adelanto de decisiones de compra por los cambios fiscales. En 2011, como no mejore la cosa, podríamos ver una recaída", comenta este experto. De hecho, según el profesor de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, el mercado está ya muy parado. La estadística del Ministerio, más pegada a la actualidad, podría sufrir un serio varapalo ya en el primer trimestre.