Janus Henderson echa el ojo a Merlin Properties. Las oportunidades inmobiliarias se polarizan

La gestora británica Janus Henderson Global Investors le ha echado el ojo a la SOCIMI Merlin Properties. Es el tipo de compañía por la que está apostando dentro de su estrategia de activos inmobiliarios cotizados, según han confirmado los responsables de la misma.

“Tenemos una posición en Merlin Propierties. Las acciones lo han hecho bastante bien. Es un negocio diversificado e interesante. Tiene una parte de oficinas, otra industrial, la cartera de sucursales del banco BBVA y también ‘retail’ (locales comerciales). Se la ha tratado en bolsa como a una compañía de ‘retail’ (un tipo de activo inmobiliario que actualmente tiene peores perspectivas), por lo que tiene mucho descuento respecto al valor de su cartera”, explicó recientemente Guy Barnard, codirector de renta variable inmobiliaria global de la firma.

“Merlin es un buen ejemplo de empresa que cotiza con un 40 por ciento de descuento respecto al valor de los activos y tenemos convicción de que el valor es real. Es una oportunidad que se produce por la desconexión entre la cotización y el valor de los activos. Merlín es un buen ejemplo de eso”, ha añadido Barnard.

Merlin quiere vender las sucursales de BBVA

Asimismo, Barnard valora positivamente la intención de la compañía de deshacerse de la cartera de oficinas de BBVA para financiar la incursión en el negocio de los centros de datos o ‘data centers’, un segmento con mucho potencial (pues cuenta con una guía de rentabilidad superior al 10 por ciento).

En concreto, Merlin tiene 693 sucursales alquiladas a BBVA que generan unas rentas anuales de 80 millones de euros y que quiere vender por unos 2.000 millones de euros.

"Será importante la plusvalía lograda por la venta, porque podría generar un dividendo extraordinario de entre 150-200 millones de euros", han valorado los analistas de Renta 4, una firma que aconseja sobreponderar el valor, con una valoración de 10,20 euros por acción.

El consenso es optimista con Merlin

Pero Janus Henderson y Renta 4 no son las únicas compañías que ven con buenos ojos a la SOCIMI española. Recientemente, Société Générale le subió la recomendación desde retener a comprar, con un precio objetivo de 11,90 euros (frente a los 10 euros en que anteriormente tenía el valor).

Asimismo, el consenso de los analistas también es optimista con el valor. Así, el 71,4 por ciento recomienda comprar; mientras que el 14,3 por ciento aconseja mantener y otro 14,3 por ciento cree que es mejor vender.

En cuanto al precio objetivo, se sitúa en los 10,78 euros, lo que le da un potencial adicional del 13 por ciento.

Y eso que Merlin lleva un buen año. Sube un 26 por ciento aunque aún no se ha recuperado del 39 por ciento de caída que se anotó en 2020, afectada por la crisis del Covid-19.

Janus Henderson apuesta por el inmobiliario cotizado

En todo caso, el interés de Janus Henderson por los activos inmobiliarios cotizados va mucho más allá de Merlin Properties pues la gestora cree que los REITS (SOCIMIS, en inglés) pueden aportar mucho valor en las carteras, al ser una fuente de rentas, de diversificación y de protección ante la inflación.

“El inmobiliario es una clase de activo clave. Añadir inmobiliario a una cartera equilibrada puede mejorar las características de rentabilidad-riesgo. Es una fuente de diversificación. En un mundo con más incertidumbres, una cartera diversificada es clave. Además, tiene un cierto perfil defensivo, al ser visto como un ‘bond proxy’, algo interesante en este entorno de perspectivas más inciertas”.

Para gozar de esas ventajas, la presencia de estos activos en las carteras debería elevarse hasta el 10 por ciento, según un reciente estudio de la casa, una proporción que no alcanza el 80 por ciento de las carteras.

¿Dónde están las oportunidades inmobiliarias?

Respecto a los segmentos donde Janus Henderson ve más oportunidades, la gestora cree que ahora mismo hay que poner el foco en las torres de comunicaciones, los centros de datos y los activos inmobiliarios industriales y logísticos, los menos afectados por la crisis del Covid.

En cambio, los activos menos interesantes son los hospitales, locales comerciales y hoteles, con las oficinas abriendo un gran interrogante. “Con el auge del teletrabajo, en las oficinas va a haber perdedores y ganedores. Si tienes activos de mucha calidad, vas a tener inquilinos. Pero si tienes activos en lugares menos interesantes, tienes problemas. Hay una gran polarización en el mercado de oficinas. Vemos oportunidades pero hay que ser muy cuidadoso”.