La demanda embalsada reactiva el mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda ha iniciado el año 2021 con mejor pie que el anterior y prueba de ello son los datos de transacciones inmobiliarias relativos al mes de enero, dados a conocer por el Instituto Nacional de Estadística.

En concreto, en enero se cerraron 39.753 operaciones de compraventa, lo que supone el mayor registro desde que se inició la pandemia de coronavirus y un incremento del 10,1% con respecto al mes de diciembre.

Es decir, que aunque las operaciones todavía se sitúan un 15,4% por debajo de las que se cerraron en el mes de enero del año pasado, antes de que el virus llegase a España, estos datos indican que el mercado inmobiliario se encuentra en una senda de recuperación.

“Los datos de compraventa muestran que, ahora mismo, hay mucho interés por la compra de vivienda. Los datos de enero confirman los buenos augurios de recuperación en el sector”, explica Anaïs López, del portal inmobiliario Fotocasa.

Los expertos creen que esta reactivación se debe, en parte, a la demanda embalsada durante la crisis sanitaria, pues visitar pisos levanta suspicacias entre los compradores ante el miedo a un contagio en un lugar cerrado.

Las dinámicas de precios de los pisos

Pero, además, las dinámicas de precios también han podido tener mucho que ver. “La gente estaba esperando a que cayesen tanto como en la anterior crisis inmobiliaria, la que se produjo a partir de 2008. Pero, como han visto que los pisos no van a bajar tanto, se han decidido a dar el paso ahora”, explica Óscar Maneiro, cofundador de la inmobiliaria Magerit Homes.

Desde Fotocasa, López apunta que esta recuperación también se debe a que los españoles dan cada vez más importancia al hecho de tener una vivienda en propiedad.

“Si antes de la pandemia, el 39% de los que buscaban lo hacían en el mercado de la compraventa, este porcentaje ha pasado al 43% después del estallido de la pandemia. La intención de compra de vivienda ha experimentado un crecimiento en pocos meses que nunca habíamos visto”, apunta esta especialista.

Con todo, hay expertos que rebajan el optimismo de las últimas cifras publicadas por el INE. Uno de ellos es Ferrán Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com.

“Entre diciembre y enero siempre se suelen dar incrementos mensuales del orden del 25-30%; un 10% no es tanto en ese sentido. Es cierto que el mercado se está empezando a recuperar respecto al mes de mayo, cuando se tocaron mínimos cercanos a las 20.000 operaciones mensuales, pero aún está a medio camino”, opina.

Una recuperación lenta

De hecho, para encontrar un mes de enero con cifras de operaciones parecidas tenemos que irnos a 2017. “Es una recuperación, pero lenta”, insiste Font.

Asimismo, este experto recuerda que el mercado de la vivienda está a expensas de la evolución de la economía en general, de la situación sanitaria y de la campaña de vacunaciones.

“Todo esto va a tener incidencia en la capacidad de pago de las personas y, si esto desemboca en más paro, tendrá efecto sobre el sector. Asimismo, otro asunto relevante es la seguridad jurídica que puedan ofrecer las autoridades, teniendo en cuenta que se está a expensas de las propuestas del Gobierno en relación con la ley de la vivienda”, apunta Font.

Por último, Font cree que la demanda embalsada va a tardar en cristalizar.

“Sí que es cierto que hay muchos potenciales compradores que están en situación de ‘wait and see’, de esperar hasta que normalice la situación. Pero estos compradores no saldrán de esa posición. Lo que podría hacerles salir es que hubiera grandes rebajas de precios que no se están produciendo”, añade el experto de Pisos.com.

Y, ¿por qué no se están produciendo? “Porque no existe esa necesidad por parte de los propietarios. No están sobreendeudados como en la anterior crisis. Por otro lado, estamos a la espera del impacto que el coronavirus pueda tener en cuanto al aumento del paro".

"En resumen, la situación se encuentra en ‘stand by’ porque los compradores están a la espera de rebajas de precio y los vendedores están siendo reticentes a hacer esas rebajas. De esta manera, el mercado está volviendo a la normalidad pero de manera lenta”, cuenta Font.

La vivienda usada se recupera más lentamente

Si bien, hay que precisar que el mercado es heterogéneo y existen dinámicas distintas en función de si se trata de vivienda nueva o usada.

Así, las promociones nuevas arrojaron unos datos similares a los del mismo mes del ejercicio anterior, antes de que estallara la pandemia (las operaciones solo cayeron un 0,4% interanual); mientras que la caída interanual en el mercado de segunda mano es de casi el 19% con respecto a enero 2020.

“En lo que respecta a la vivienda nueva, el exceso de demanda sigue existiendo frente a una oferta bastante ajustada, especialmente en las principales ciudades con mayor densidad de población por lo que, tal y como indican las distintas estadísticas, los precios están siguiendo una senda de estabilidad no compartida por el mercado de segunda mano, que se está desacoplando en su tendencia con respecto a la vivienda nueva”, explica Daniel Cuervo, director general de ASPRIMA.

Para apoyar su argumento, este experto recuerda que las promociones para entregar en 2021 están cubiertas en más de un 80%.