La falta de alquiler social y suelo urbanizable marca la crisis de la vivienda en España
Establecer normas de forma unilateral que condicionen los precios o poner trabas burocráticas al alquiler vacacional podrían agravar la crisis que se vive en el mercado del alquiler
En España, el derecho a la vivienda está reconocido en el artículo 47 de la Constitución, que establece que todos sus ciudadanos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Sin embargo, este derecho está amenazado por los altos precios y la baja oferta de vivienda, que están dificultando a muchas personas –especialmente aquellas con menos recursos– el acceso a la misma.
Esto ha llevado a un debate sobre la necesidad de aplicar políticas públicas efectivas, que no solo reconozcan el derecho constitucional a la vivienda sino que también garanticen su cumplimiento.
Un bien escaso
Algunos de los factores que han incrementado la demanda de vivienda son el aumento de la población urbana, el cambio en las estructuras familiares y la creciente movilidad laboral.
En el lado de la oferta, el factor fundamental es la escasez de viviendas, a consecuencia de la falta de nuevas construcciones y de nuevas declaraciones de suelo urbano.
Otro aspecto coyuntural es la existencia de un parque importante de viviendas vacías (se estima que están en esta situación más del 14 por ciento del total). ¿Las causas? Las expectativas de revalorización o la renuencia de los propietarios a alquilar sus viviendas ante el temor de impagos o del mal uso y deterioro de su propiedad.
Un mercado atomizado
En España los pequeños propietarios representan el 85 por ciento del mercado de vivienda en alquiler. La mayoría poseen solo una, recibida en herencia o producto del ahorro en busca de una inversión segura.
Los grandes tenedores (con más de diez viviendas para alquilar) representan entre el 5 y el 7 por ciento de la oferta y las empresas y sociedades ocupan entre el 8 y 10 por ciento del mercado de alquiler.
La rentabilidad bruta del alquiler es de cerca de un 7 por ciento del valor de la vivienda y la rentabilidad neta está en torno al 2,5 por ciento, una cifra baja dado los riesgos de impagos y mal uso en los que se incurren.
A pesar de ello, que la vivienda sea un activo conocido, fácil de comprender, tangible y que suele sufrir una menor volatilidad que otras alternativas de inversión, ha hecho que muchos pequeños ahorradores hayan buscado en el mercado inmobiliario el complemento de sus rentas (salarios o pensiones).
Falta alquiler social
Más que la renuencia de los propietarios a poner sus viviendas en el mercado de alquiler –a partir del consumo eléctrico, el Instituto Nacional de Estadística estima que en España hay 3,8 millones de viviendas vacías–, el problema radica en la falta de políticas que faciliten el acceso a la vivienda.
Hay una escasa participación pública en el mercado del alquiler y, por parte de los gobiernos locales, una gestión ineficiente del suelo urbano.
Las limitaciones presupuestarias hacen que los gobiernos locales prioricen otras áreas de gasto antes que la inversión en políticas de alquiler asequible.
Además, muchos municipios carecen de los recursos técnicos y experiencia necesarios para acometer una gestión eficiente.
A esto se suma la influencia de intereses privados y la especulación inmobiliaria, que orientan el desarrollo urbano hacia proyectos de alto coste y rentabilidad, en detrimento de las viviendas asequibles con menor margen.
También la falta de mecanismos efectivos de participación ciudadana limita la capacidad de los gobiernos locales para adaptar sus políticas a las necesidades reales de la población.
En España, las viviendas públicas destinadas a alquiler social apenas representan el 2,5 por ciento del total. En Europa, esta cifra se sitúa en el 9,3 por ciento de media y alcanza cifras de hasta el 30 por ciento en Países Bajos.
En términos absolutos, Francia y Reino Unido están a la cabeza con más de cuatro millones y medio de viviendas de alquiler social.
El modelo basado en un amplio parque público de viviendas ha mostrado su eficacia en Viena, donde lleva vigente más de un siglo.
Comprender la situación
La tensión en el mercado del alquiler es resultado, principalmente, del precio de la vivienda.
Establecer normas de forma unilateral que condicionen los precios o poner trabas burocráticas al alquiler vacacional podrían agravar la crisis que se vive en el mercado del alquiler, al aumentar la inseguridad de los propietarios, lo que conduciría inexorablemente a una reducción de la oferta.
Las restricciones mediante licencia de los alquileres vacacionales (tan demandada últimamente) establece una situación de asimetría entre los grandes poseedores y los pequeños ahorradores, dándoles a los primeros el monopolio de la explotación debido a su mayor capacidad para hacer frente a las trabas burocráticas.
Esto aumentará rápidamente los precios de los alquileres vacacionales haciéndolos inalcanzables para la mayoría, impactando de forma negativa en el turismo, y eliminando la posibilidad de un rendimiento algo más alto para los pequeños ahorradores más osados.
La implementación de políticas efectivas exige una comprensión profunda de los factores que determinan el precio de la vivienda y sus interrelaciones.
Para incrementar la oferta de vivienda en alquiler se requieren medidas en varios ámbitos. Hay que incentivar que los propietarios pongan sus inmuebles en alquiler. También son necesarias una mayor inversión pública y una gestión más eficaz del suelo urbano.
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
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