La ley catalana del alquiler dispara los precios en Barcelona y, además, ya es inconstitucional
La ley del alquiler aplicada por la Generalitat incrementa los precios de las rentas un 12% en Barcelona y reduce la oferta de viviendas. El TC la declara inconstitucional
La subida del precio del alquiler en Barcelona demuestra la escasa eficacia de la ley de contención de rentas en los contratos de arrendamiento aprobada por el Parlamento catalán tras proponerla la Generalitat. El texto limita el precio de alquiler de viviendas en 61 localidades de la comunidad autónoma.
"Se trata de un incremento muy abultado y que sorprende en un escenario de contención de rentas", apunta María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.
Mayor oferta de alquiler en las zonas prime de Barcelona
Una de las causas de esta subida es el incremento de la oferta de alquiler en las zonas más caras de la ciudad y la disminución en las más baratas.
Los tres distritos más caros –Ciutat Vella, L’Eixample y Sarrià– aglutinan el 62 por ciento del total de la oferta, mientras que los tres más económicos –Nou Barris, Sant Andreu y Horta– apenas tienen el 8 por ciento del total.
La diferencia de rentas entre el barrio más caro y el más barato es de casi 800 euros. Así, mientras que en Ciutat Vella el precio medio de un piso de 100 metros cuadrados es de 1.882 al mes, en Horta ronda los 1.055 euros mensuales.
"Los datos no muestran que los propietarios no hayan respetado el índice de precios fijado por la Generalitat, sino que la oferta que hay actualmente en Barcelona es sensiblemente más cara que la que había hace un año".
"Por lo tanto, ha habido una contracción de la oferta, sobre todo, de la que presentaba precios más bajos", argumenta Matos.
A ello se suma que, a partir de noviembre de 2021, el incremento del IPC fue superior al 5 por ciento, por lo que muchas viviendas que vuelven al mercado del alquiler lo están haciendo incorporando esta subida, que, a juicio de Matos, “es de las pocas excepciones que permiten aumentar las rentas en Cataluña”.
Evolución homogénea del alquiler en las grandes capitales
Antes de aprobarse la ley, en septiembre de 2020, se produjo una caída de precios del alquiler en Barcelona en paralelo a la de otras ciudades como Madrid, Valencia y Málaga.
Desde entonces, estas ciudades, que no cuentan con una ley intervencionista del alquiler, han experimentado un comportamiento en sus rentas similar al de la Ciudad Condal.
Los analistas atribuyen estas caídas a que la pandemia golpeó al mercado del alquiler, propiciando que durante meses la oferta de vivienda aumentara, debido a que muchos pisos turísticos se pasaron al alquiler residencial.
Todo ello indica que "la ley catalana de contención de rentas no ha sido efectiva porque el precio del alquiler en Barcelona ha evolucionado igual que el de otras grandes capitales", afirman desde Fotocasa.
La ley del alquiler catalana es inconstitucional
Pero no solo es ineficaz. La ley también es inconstitucional si se tiene en cuenta que el Pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha estimado en marzo por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos.
Según el TC, varios de sus preceptos son inconstitucionales por la invasión de competencias del Estado referida a la fijación en un mercado único de las bases para regular los contratos.
Desde la publicación de la sentencia no se podrán firmar alquileres con límites de rentas, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad.
Los puntos declarados inconstitucionales eran la base para que el Gobierno autonómico estableciera la limitación de los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas.
“Dichos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el artículo 149.1.8 de la Constitución referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales”, establece el TC.
Este artículo reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, y le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia.
Una sentencia positiva para el mercado del alquiler
Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, la decisión del Tribunal Constitucional “supone una buenísima noticia para el mercado del alquiler en Cataluña".
Asegura que "la suspensión, a pesar de ser esperada, supone un alivio para propietarios y sobre todo para las familias que durante su vigencia han notado en carne propia las dificultades para encontrar una vivienda, tras la masiva desaparición de producto de alquiler y un nulo impacto en los precios".
A su juicio, "las autoridades catalanas deberían tomar nota y no repetir errores del pasado al aplicar la nueva ley de vivienda que se encuentra aún en trámite parlamentario”.
