La nueva ley de vivienda y la próxima desestabilización de los precios

El anteproyecto de la ley de vivienda aprobado por el Consejo de Ministros no solo afectará al mercado del alquiler, también repercutirá en la compraventa de viviendas nuevas y de segunda mano debido a las medidas que establece respecto a los inmuebles vacíos y a la obligación de reservar el 30 por ciento de las nuevas promociones a vivienda pública.

La norma indica que los ayuntamientos pueden incrementar el impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que permanezcan vacías durante más de dos años sin causas justificadas y sus propietarios posean cuatro o más inmuebles en esta situación.

Esto implica que, si en Madrid el coste medio del IBI es de 660 euros, según calcula la OCU, una persona que tenga una casa vacía durante dos años tendría que pagar 1.320 euros por este impuesto.

En el caso de que un propietario tenga cuatro viviendas vacías el coste alcanzaría los 5.280 euros.

Vender para librarse del IBI

Ante este incremento los propietarios de viviendas vacías optarían por venderlas, ello supondría aumentar la oferta en el mercado inmobiliario, señala Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, lo que llevaría aparejado “una bajada de precios".

Fuentes del portal inmobiliario Fotocasa consideran que esta medida “sancionadora” no solo “contribuirá a generar un clima inestable para los propietarios, si no que plantea el problema de cómo los ayuntamientos sabrán qué viviendas están vacías.

Recalcan que sería necesario analizar el motivo por el que las viviendas se encuentran desocupadas, ya que "es probable que la mayoría necesite rehabilitación o nuevas cédulas de habitabilidad, por lo que el Estado debe estimular la salida de este tipo de vivienda al mercado mediante ayudas y bonificaciones”.

Esta bajada de precios afectaría en menor medida a ciudades como Madrid y Barcelona, donde la demanda residencial es muy alta, señala Colombelli.

Viviendas nuevas más caras

El efecto contrario generará la ley en las viviendas de nueva construcción. Su precio subirá, a juicio de los expertos.

Esto es debido a que una de las disposiciones que recoge el anteproyecto de ley es que las promotoras deberán indemnizar a los compradores si se retrasan en los plazos de entrega de los inmuebles, un riesgo que repercutirán en su precio.

Esta menor flexibilidad en los plazos de entrega "podría aumentar el precio que será mayor o menor en función del porcentaje de penalización", apunta Colombelli.

Las VPO no rentan a las promotoras

A ello se suma que, según la norma, el 30 por ciento de las viviendas que se construyan deben ser destinadas a vivienda de protección oficial (VPO) y, un 15 por ciento de las mismas tendrá que dirigirse al alquiler social.

Por lo que, si un tercio del parque inmobiliario se destina a alquiler social y a VPO, las ganancias de las promotoras no serán las mismas que las planteadas en los proyectos, lo que “podría provocar que haya menos construcciones, una reducción de la oferta y, en consecuencia, un aumento de precios", advierte el director de Hipotecas de iAhorro.

Según fuentes de Fotocasa esta obligación se percibe como “inseguridad jurídica” en el sector, lo que “muy probablemente alejará a la inversión”.

El ejemplo de Cataluña

Un ejemplo es lo ocurrido en Cataluña donde ya se aplica esta medida y más de la mitad de los promotores y constructores han parado su inversión. Además, un 10 por ciento ha trasladado su actividad inmobiliaria a aquellas zonas que no establecen esta obligación.

La subida de precios vaticinadas por los analistas inmobiliarios se suma a la experimentada en los últimos 12 meses por las viviendas de segunda mano, que según idealista.com se sitúa en un 4 por ciento, estableciendo el precio del metro cuadrado en 1.813 euros.

Según Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, “son muchos los mercados en los que los precios son más elevados que hace un año”.

“Esta situación tiene su origen en la fortaleza de la demanda que ha llegado a niveles récord en los últimos meses, los ahorros de las familias en niveles históricamente altos y los préstamos hipotecarios con unos tipos más bajos que nunca”.