Las socimis seducen a la banca privada

• Banco Sabadell da músculo a su banca privada para captar 7.200 clientes
• La banca privada supera por primera vez los 600.000 millones de euros en patrimonio

2017 ha sido el año de las socimis gracias a la recuperación del sector inmobiliario. Durante el pasado año 46 empresas de este tipo se incorporaron al mercado alternativo bursátil (MAB), además, dos cotizan en el Ibex 35 (Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial) y tres en el mercado continuo (Hispania, Axiare y Lar). En total, las socimis españolas cotizadas suman activos valorados en 35.000 millones de euros.
Su proliferación así como su buena marcha refleja la confianza del inversor en el mercado inmobiliario español, especialmente en el sector del alquiler, donde este último se ha convertido en la opción más rentable al ofrecer un largo recorrido frente a otro tipo de inversiones que pueden estar agotando ya su gap de rentabilidad. 

Por lo que no es de extrañar que las socimis comiencen a incluirse en las carteras de los grandes patrimonios, carteras que tradicionalmente son conservadoras y que se han encontrado en dificultades en los últimos años para obtener remuneraciones interesantes. Es más, algunas entidades como Bankinter prepara ya una OPV de una socimi con hoteles que ofrecerá un dividendo del 5 por ciento, noticia que aún no ha sido confirmada por la entidad. Los principales accionistas serían los clientes de banca privada de Bankinter, quienes aportarían 120 millones de euros al proyecto, con una inversión mínima de 200.000 euros y un 15 por ciento máximo de su patrimonio financiero. Pero no es el único: Banco March también ha desarrollado su socimi, con la adquisición del emblemático edificio ABC en Calle Serrano, y la podría sacar al MAB a lo largo de este año.
Y son tres los motivos por los que las socimis están llamadas a convertirse en un activo estratégico en las carteras de banca privada. Por un lado, una rentabilidad atractiva, que puede moverse en una horquilla entre el 4 y el 5 por ciento, interesante si tenemos en cuenta que los tipos oficiales de interés permanecerán anclados en el 0 por ciento a lo largo de 2018; son valores defensivos, que invierten fundamentalmente en oficinas y locales en alquiler y hoteles, y cumplen los requisitos fiscales que busca una gran fortuna.

De hecho, CaixaBank Banca Privada destaca que las socimis «son una alternativa más de inversión para clientes de banca privada como una inversión indirecta en el sector inmobiliario» y con la ventaja de que se realiza a través de un mercado organizado y regulado.

Es más, según explica José Ramón Aranda, director de banca privada de Banca March, «desde que en el 2013 se publicó la nueva normativa que regula estos vehículos, las socimis han tenido un papel destacado en el mercado español, tanto en el inmobiliario como en el de gestión patrimonial». Para Aranda las ventajas son varias: «es un vehículo regulado, líquido y transparente».

«Alternativa» es la palabra que más emplean los expertos consultados cuando se refieren a ellas de cara a las inversiones en banca privada en 2018.

Naturaleza defensiva

Jaime Medem, director de inversiones de Mirabaud&Cie en España, explica que el gran reto de 2018 será obtener rentabilidades razonables sin contar con el activo estrella de la renta fija. Las socimis son una opción puesto que, en su opinión, «se benefician no solo de ingresos recurrentes, sino de potenciales alzas en las valoraciones de los NAVS de los activos inmobiliarios». Y adelanta, que a medida que los tipos de interés sigan bajos, las socimis se beneficiarán «de importantes entradas de flujos de capital».

De hecho, Ignacio Romero, analista de Banc Sabadell, señala que para este 2018 «esperamos seguir viendo aumento de rentas en todas las categorías de inversión en el sector inmobiliario: oficinas, retail, logístico, residencial y, esto, se trasladaría a las cuentas de resultados y, por lo tanto a mayores dividendos». Romero recuerda que una de las ventajas de estas compañías es que los ingresos que generen vía alta ocupación o vía incremento de precios tienen una correlación directa en los beneficios netos, con costes de gestión muy bajos y controlados, y, por lo tanto, en dividendos.

En CaixaBank Banca Privada añaden otra ventaja fruto de la gran variedad de socimis que hay en el mercado: «Dado el gran número de socimis que han salido al mercado, permite una importante diversificación en diferentes tipos de inversión inmobiliarios, llegando a nichos de mercado a los que un inversor medio no puede acceder».

Su liquidez también es otro elemento que juega a su favor puesto que al tratarse de vehículos cotizados «su inversión o desinversión en las carteras es mucho más ágil», concluye la entidad catalana.
Y aunque España ha atravesado una profunda crisis inmobiliaria el apetito inversor por este sector, fruto de la recuperación económica, está en pleno ciclo alcista. Los expertos consideran que la inversión en socimis permite no perder este tren pero reduciendo al máximo lo riesgos ya que al no hacerlo directamente evitan problemas de falta de liquidez, diversificación o de rotación.

De hecho, Aranda reitera que la inversión en socimis son interesantes ya que favorecen la diversificación de las carteras y generan rentas periódicas.

Jesús Muela, Subdirector General de GVC Gaesco Beka, añade que las «socimis mejoran el riesgo porque teóricamente hay un gestor profesional».

Ventajas fiscales

El segundo punto que convierte a las socimis en vehículos atractivos para los grandes patrimonios es que son fiscalmente eficientes: en primer lugar porque las socimis tributan a un tipo especial del 0 por ciento en el Impuesto de Sociedades, es decir, no pagan por este concepto a Hacienda.

Por otra parte, cuentan con una bonificación del 95 por ciento en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de ganancias patrimoniales por la venta de las viviendas.

Medem señala que «esta fiscalidad beneficia al inversor de banca privada en una mayor rentabilidad/yield por encima de la renta fija tradicional».

Aunque el cliente no está exento de pagar impuestos, ya que debería abonar los correspondientes al dividendo que recibe hasta la reforma fiscal estaban exentos los primeros 1.500 euros en dividendos, mientras que ahora tributan a los tipos establecidos por ingresos del capital mobiliario. Así, la tributación quedaría en el 19 por ciento para los primeros 6.000 euros, del 21 por ciento entre 6.000 euros y 50.000 euros y del 23 por ciento para más de 50.000 euros.

Al respecto, en CaixaBank Banca Privada recuerdan que la obligatoriedad de repartir dividendo puede tener un impacto que vaya más allá del IRPF en grandes patrimonios, ya que puede afectar al Impuesto sobre el Patrimonio.

Rentabilidades 

Medem señala que las rentabilidades en las que se puede mover varía entre un 4 por ciento y un 5 por ciento. En Banc Sabadell, Romero indica que tienen en todas las socimis «comprar» como consejo, salvo en Axiare, que recomiendan acudir a la OPA y en todas esperan una rentabilidad de entre el 2 por ciento y el 5 por ciento anual por varios motivos: se benefician de la buena marcha de la economía española, la combinación de la demanda también es atractiva y los metros cuadrados disponibles no parece que vayan aumentar en los últimos años.

Pero Romero también explica que hay algún que otro factor que puede alterar su buena marcha en bolsa como «la subida de los tipos de interés, y la rentabilidad de los bonos si sube. Por lo que habría que vigilarlo ya que este tipo de acciones no sienta bien a las socimis».

Aunque esas rentabilidades se pueden disparar hasta el 10 por ciento para proyectos que supone una creación de valor ,como puede ser «proyectos que incluyan remodelaciones o cambios en su funcionalidad». Sin embargo, Muela destaca que hay tantas rentabilidades como tipos de riesgos inmobiliarios.

cuál elegir

Edificios en alquiler, hoteles, locales...Aranda destaca que en Banca March han estado atentos a este sector: «De hecho dos de nuestros proyectos de coinversión se han materializado en socimis». Aranda se refiere a Merlín Properties, que aportaron parte de la cartera de oficinas de BBVA que compraron junto a sus clientes en 2008, y al edificio de ABC Serrano.

Medem cree que se «tendría que diferenciar entre los vehículos que están mayoritariamente expuestos a carteras de activos en rentabilidad y aquellos otros que están centrados en el desarrollo de proyectos inmobiliarios desde fases menos consolidadas». En Mirabaud apuestan por activos en primeras ciudades  y, si es posible, dentro del 'central bussiness distric'. Además, premian carteras en explotación de alquiler a entidades bancarias, aseguradoras, entidades estatales o públicas. Romero, por su parte, apuesta por el logístico. Y reitera que las socimis son un vehículo ideal para cualquier tipo de inversor, desde el minorista, como el de gran patrimonio o inversor institucional.

En cuanto a los aspectos que debería tener en cuenta, Romero considera que es igualmente importantes estudiar el tipo de activos en los que invierte, como el momento del ciclo en el que está y el equipo directivo. Mientras que desde CaixaBank Banca Privada creen que se debería prestar especial atención a «analizar la tipología y características de cada inmueble, los criterios de adquisición o rotación,la profesionalización del equipo de gestión y su forma de retribución»puesto que como indica  Romero es un vehículo para tener en cartera los dos próximos años: 2018 y 2019, periodos en los que todavía vivirá un ciclo alcista. Asimismo, Aranda añadiría también analizar la calidad de los activos de la socimi y los objetivos que se han marcado. Y concluye que «Teniendo en cuenta la gran variedad de la oferta de diferentes tipos y estrategia de inversión que tenemos a nuestra disposición, sin duda, son sociedades que pueden ser interesantes».

A pesar de estas ventajas, Muela ve ciertas reticencias por parte de las grandes fortunas de transformar sus inmuebles en socimis ya que «le cuesta ceder el control del activo a un tercero».