Maniobrando con el IVA para animar el mercado inmobiliario

En el otoño del año 2009, el Gobierno anunciaba que, a partir del 1 de julio del año siguiente, el IVA reducido subiría del 7% al 8%. Con ello, uno de los efectos que se buscaba era adelantar las compras de viviendas nuevas, que se ven gravadas por este impuesto. Ahora, el Consejo de Ministros ha anunciado el movimiento inverso: el IVA reducido para la compra de viviendas nuevas baja desde el 8% hasta el 4%. Y también por tiempo limitado: hasta el 31 de diciembre.

Al Ejecutivo parece preocuparle el importante stock de viviendas nuevas, que apenas ha logrado reducirse en los años que llevamos de crisis. El pasado fue el primer año en el que no subió y se mantuvo en el entorno de las 700.000, según las cifras del Ministerio de Fomento. Los promotores están en una situación insostenible porque apenas tienen ingresos, no pueden devolver los créditos y se les complican las refinanciaciones. Algunos ya se enfrentan a la segunda o tercera oleada de negociaciones con la banca. Y eso significa que irán llegando cada vez más viviendas a los balances de las entidades financieras. Y ése sí es un gran problema. Si en los bancos alemanes y franceses la principal incertidumbre tiene que ver con sus carteras de deuda, en los españoles está relacionada con los créditos inmobiliarios, la valoración de sus subyacentes y la cartera de pisos que han ido acumulando en los años de crisis.

La gran incógnita es si la medida del Gobierno, que seguramente tendrá una buena acogida entre los promotores, servirá para mejorar las ventas. Porque éstas no sólo dependen de cuestiones fiscales: también están íntimamente relacionadas con cuestiones subjetivas y difíciles de medir, como la confianza, y con factores objetivos escritos en números negro sobre blanco, como el paro, por encima del 20%, la moderación salarial y la sequía en la financiación bancaria.

Pero hay que ser justos: el anuncio realizado hace ahora casi dos años sirvió para reactivar las ventas. Aunque el impacto fue mayor en el caso del preaviso de la fecha de caducidad de las desgravaciones fiscales en la compra de la primera vivienda para rentas por encima de los 24.100 euros a partir del 1 de enero de este año. De hecho, el aumento de las transacciones de las estadísticas del INE correspondientes a los meses de enero y febrero mucho le deben a esa medida que ocasionó el adelanto de las decisiones de compra de muchos españoles. (No hay que olvidar que las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística que tienen un decalaje de un par de meses respecto al cierre de la operación).

La pregunta que puede hacerse ahora el potencial comprador es si le compensa comprar ahora y ahorrarse la mitad del impuesto o comprar más adelante, ante la previsión más que sensata de que de aquí a un año los pisos puedan haber caído ese 4% y, posiblemente, incluso bastante más. También hay que tener en cuenta otro factor importante: ante la previsión de un aumento de la demanda por este ambiente fiscal más benévolo, los promotores pueden contener la caída de los precios y, en enero próximo, ante una posible decepción en el número de ventas, y ante la inexistencia de impulsos fiscales adicionales, puede acelerarse otra vez el abaratamiento de los pisos. Eso es, precisamente, lo que ha sucedido tras el fin de la desgravación por compra.

La gran marginada de la historia de hoy es la vivienda de segunda mano, que pierde ventaja competitiva en el mercado. Y, quizás, por eso, como consecuencia de la desaparición de mucho de su público objetivo, que puede estar más atento a las viviendas nuevas, cuyo tratamiento fiscal mejora temporalmente, puedan aparecer ofertas muy interesantes, ante las que los compradores oportunistas deberán estar muy atentos.