Guía completa para gestionar un piso heredado (aunque esté alquilado)

La vivienda sigue siendo el activo más importante que se puede recibir en herencia. Sin embargo, hay que tener en cuenta una serie de aspectos para poder gestionar adecuadamente un piso heredado.

Precisamente, y según un estudio elaborado por Fotocasa, la oferta disponible en el mercado de vivienda heredada supone el 14,6 por ciento del total en 2022 frente al 13,7 por ciento que representaba en 2019.

Así, los herederos que deciden vender la vivienda alcanzan una cifra del 20,7 por ciento del total de vendedores de vivienda en 2022, frente al 17,6 por ciento del 2019.

Mientras tanto, el número de herederos que ofertan vivienda en alquiler se mantiene estable respecto a antes de la pandemia y representan el 9 por ciento del total de arrendadores en 2022, frente al 9,3 por ciento del 2019.

Primer paso: inscribir el piso heredado en el registro de la propiedad

Una vez realizada la partición de la herencia, si se recibe, por ejemplo, un inmueble como puede ser una vivienda, Leticia Grande, abogada de Reclamador, recomienda “inscribir ésta a nombre del heredero o herederos en el Registro de la Propiedad”. 

¿Por qué? El principal motivo obedece a un aspecto de seguridad jurídica que otorga este acto.

A ello hay que añadir que en ese documento es donde se demuestra que se es dueño o copropietario de dicho inmueble si se ha heredado en proindiviso con otros herederos. 

De esta forma, Grande explica que “si el heredero necesitara hipotecar en un futuro la vivienda, cualquier banco le pedirá la acreditación que determine que ese inmueble está inscrito a su nombre y ello no será posible si no se ha registrado”.

También facilita la operación de venta aunque esta decisión no es obligatoria.

Segundo paso: abonar los impuestos del piso heredado

El heredero debe tener en cuenta que cuando se hereda una vivienda tiene la obligación de pagar impuestos, incluso aunque lo haga a beneficio del inventario.

Por un lado, el impuesto de sucesiones, aunque en este caso, la gran mayoría de comunidades autónomas aplica bonificaciones de hasta el 99 por ciento para los herederos de primer y segundo grado (descendientes)

Por otro lado, deberá abonar la plusvalía municipal o el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

“El pago corresponde a los herederos y aunque como consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 se declaró la nulidad de la fórmula de cálculo de este tributo, el Gobierno inmediatamente aprobó una nueva, que aplica como base bien el llamado valor de referencia, bien el valor de mercado del inmueble”, recuerda Grande.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que las herencias están exentas de tributación en el IRPF, salvo que generen rentas aparte (por ejemplo, si se hereda una casa en alquiler, se tendrá que declarar ese importe).

Cómo gestionar un piso heredado por varios familiares

En primer lugar, para poder gestionar una vivienda heredada o la parte que corresponda si se ha atribuido en proindiviso (es decir, entre todos o varios de los herederos), “es necesario aceptar la herencia, firmando la escritura de adjudicación de herencia”, explica la abogada de Reclamador.

De esta forma, el heredero se convierte en propietario del inmueble. 

Una vez inscrita la vivienda, igualmente hay que cambiar los contratos de suministro para no incurrir en impagos que nos exijan con posterioridad y el corte de los servicios.

¿Qué ocurre en el caso de tener alquilada la vivienda? Lo correcto es comunicar el cambio de titularidad al inquilino, a fin de que la renta se transfiera a la cuenta que se designe.

Si la vivienda no está alquilada, los herederos deberán decidir si quieren quedarse con ella (y en ese caso si se arrienda o sirve de vivienda propia) o se vende.

“Si alguno de los coherederos desea extinguir esa copropiedad y éstos se niegan, puede acudir a vía judicial para conseguirlo, mediante demanda”, añade Grande.

En ella se puede solicitar bien quedarse con la totalidad de la vivienda pagando al resto de los herederos la parte que les corresponde, bien obligando a su venta por subasta o venta privada, repartiéndose después el precio entre ellos.

Este tipo de demandas siempre son estimadas y el único punto de discusión relevante para el juez es la valoración que se le dé al inmueble.

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