Los inversores inmobiliarios deben destinar muchos más recursos a la protección climática de los edificios antiguos que a la construcción de estructuras nuevas, para cumplir la normativa sobre emisiones netas cero y evitar tener que cargar con activos bloqueados.

Estas son las conclusiones publicadas el martes por UBS Group. El Instituto de Sostenibilidad e Impacto del banco suizo pide nada menos que una "revolución de la retroadaptación".

"Los inversores siempre tienen que sopesar los riesgos frente a la rentabilidad financiera caso por caso", declaró Michael Baldinger, director de sostenibilidad de UBS. Y "habrá casos en los que las nuevas construcciones puedan beneficiarse de materiales y tecnologías emergentes para reducir las emisiones y optimizar el uso de la energía", añadió.

Sin embargo, UBS defiende "la rehabilitación como opción preferente porque, en muchos casos, puede mejorar el rendimiento de los alquileres, añadir valor a los edificios a lo largo del tiempo y evitar que se conviertan en activos inmovilizados", afirma Baldinger.

La rehabilitación de edificios antiguos puede ahorrar hasta el 75 por ciento del carbono que se emitiría si se construyera una estructura nueva equivalente, según estimaciones de UBS.

Según el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, en 2021 los edificios del mundo representaban alrededor del 37 por ciento de las emisiones de CO2 relacionadas con la energía y los procesos. Por ahora, solo el 1 por ciento de esos inmuebles se adapta cada año, mientras que el 99 por ciento de los edificios existentes no se ajusta al objetivo de eliminar las emisiones para 2050, según UBS.

Los inversores inmobiliarios se enfrentan a un mundo en el que es cada vez más probable que las normativas obliguen a adoptar soluciones climáticas. Y con más del 90 por ciento de la economía mundial cubierta ahora por compromisos netos cero, "los gobiernos han firmado implícitamente el sector de la construcción para la descarbonización total en 2050", según UBS, con sede en Zurich.

La mayoría de los edificios actuales seguirán en pie en 2050, por lo que la demolición y la reconstrucción sólo deberían plantearse en casos muy excepcionales en los que los beneficios económicos y sociales superen los costes medioambientales, escribió UBS en su informe.

Activos bloqueados

El término fue popularizado por el Programa de Activos Varados de la Smith School hace aproximadamente una década, y se refiere a los activos que han sufrido amortizaciones imprevistas o prematuras, devaluaciones o conversiones en pasivos.

UBS añade que, en el contexto de los bienes inmuebles, esto puede incluir edificios que no son eficientes energéticamente, lo que en última instancia los hace imposibles de alquilar o vender, o poco rentables de poseer. Estos inmuebles también pueden dejar de ser asegurables debido al aumento de los riesgos climáticos físicos, señala UBS.

La modernización puede abarcar desde la mejora de la eficiencia energética de un edificio hasta la instalación de aislamiento, la optimización de la ventilación, la reducción al mínimo del consumo de energía, el cambio de fuentes de calor a eléctricas o geotérmicas y la maximización de la generación de energía in situ.

Según UBS, los propietarios han tendido a preferir la demolición y la nueva construcción porque se ha visto como una vía hacia alquileres más altos. Parte de ese cálculo se ha basado en la falta de datos fiables que reflejen toda la huella de carbono de ese modelo.

Según UBS, una "profunda modernización" suele requerir que el inversor comprometa cantidades significativas de capital por adelantado. En el caso de las grandes estructuras, esto también puede suponer una pérdida de ingresos mientras duren las mejoras.

Sin embargo, según UBS, "cada vez es más insostenible no proteger del clima los edificios existentes".

El riesgo es que la nueva normativa aumente la probabilidad de que los activos queden bloqueados, "cargando potencialmente a sus propietarios con enormes pérdidas de capital frente a los valores contables actuales", según UBS.

"Los edificios ineficientes también pesarán probablemente en los balances climáticos de los inversores y pueden resultar menos atractivos para los inquilinos debido a las elevadas facturas energéticas y a las bajas calificaciones de sostenibilidad", afirmó el banco.