Cómo las políticas de vivienda pueden ayudar a que la economía sea más resistente
La OCDE concluye que medidas macroprudenciales exigentes para la banca e impuestos altos sobre el patrimonio inmobiliario reducen la severidad de los ciclos inmobiliarios y económicos.
El mercado inmobiliario y las burbujas que se gestaron en varios países del mundo, como Estados Unidos, Irlanda o España, fueron en gran medida el origen de la Gran Recesión. En estos momentos, cuando aún no se han digerido todos los excesos del ciclo anterior, empiezan a asomar los propios del ciclo actual, que no pasan tanto como en el pasado por un incremento excesivo de los precios de compraventa, ni por un aumento peligroso del crédito dirigido a la actividad inmobiliaria. La vivienda continúa siendo un instrumento extractor de rentas, pero ya no tan generador de endeudamiento para hogares ni de riesgos para los bancos. Porque el precio de la vivienda en compraventa es inaccesible para una población con bajos salarios y contratos de trabajo inestables, lo que también veta el acceso al crédito. Pero su alternativa, el alquiler, ha subido de manera desproporcionada si se compara con cómo se ha recuperado la renta disponible de los hogares. Y por ahí puede estar asomando la próxima crisis inmobiliaria.
La cuestión es si la actual dinámica del mercado inmobiliario es más o menos dañina para la economía en su conjunto que la lógica anterior dirigida por la subida de los precios de compraventa y el endeudamiento de los agentes económicos. ¿Cuando el mercado inmobiliario actual se tope con sus límites será tan dañino como cuando hizo lo mismo hace doce años?
Lo que ocurre en el mercado inmobiliario afecta en la economía general y en las tendencias macro: los cambios en los precios, en las rentas y en las hipotecas impactan en la riqueza de los hogares, en sus ingresos y en el consumo, lo que tiene consecuencias, a su vez, en la demanda agregada y en la inflación, además de en las decisiones de inversión.
Un documento de trabajo elaborado por la OCDE trata de desentrañar las circunstancias y las políticas públicas que amplifican o mitigan la probabilidad de que haya shocks en el mercado inmobiliario, así como la dimensión de su impacto en el crecimiento económico general. En particular, analiza las consecuencias de las medidas macroprudenciales exigidas por las autoridades al sector financiero, la regulación de los alquileres, la política fiscal y las restricciones en el uso del suelo.
Los principales hallazgos de la OCDE se resumen en cinco. En primer lugar, afirma que reglas más estrictas en el tamaño de los préstamos en relación con el valor de los activos se asocian con una más reducida probabilidad de recesiones severas, pero también con recuperaciones económicas menos vigorosas. Lo mismo se puede decir de las consecuencias de los más exigentes requisitos de capital: la penalización con coberturas o provisiones a la concesión de hipotecas de riesgo se vincula a episodios más sólidos de crecimiento, lo que es consistente con la idea de que favorecen una más eficiente asignación de capital.
El documento, en tercer lugar, evalúa el impacto de la regulación del mercado del alquiler. Y extrae dos conclusiones relevantes: por un lado, observa que una regulación más estricta de las rentas está asociada con una probabilidad mayor de recesiones largas y profundas, lo que puede estar relacionado con la posibilidad de que generen cuellos de botella en la oferta de vivienda y menor movilidad laboral; pero, por otro lado, el organismo concede que las regulaciones al alquiler "parecen lograr su objetivo de proteger a los inquilinos contra los shocks económicos adversos". Abundando en esta cuestión, la OCDE apunta que en los países con una regulación más estricta del mercado inmobiliario, los hogares de baja renta son más capaces de absorber eventuales caídas de los ingresos y del consumo gracias a la estabilidad y la seguridad residencial que proporcionan el control de las rentas y la reducción del riesgo de desahucio o de sinhogarismo. Pero ello no rebaja la probabilidad de que haya recesiones severas y duraderas, al tiempo que perjudica a los quintiles más elevados de renta y reduce la duración y la intensidad de los ciclos alcistas.
En cuanto a la política fiscal, según observa la OCDE, una imposición efectiva más alta sobre la vivienda suele estar asociada con recesiones menos severas. Además, los países con unos impuestos más elevados suelen registrar fluctuaciones más moderadas en los precios de la vivienda y ciclos inmobiliarios en general más suaves: una fiscalidad elevada reduce las expectativas de beneficio y, por tanto, desincentiva la inversión especulativa, lo que contribuye a evitar que se hinchen los precios en exceso. Esta conclusión está basada en la observación de los tipos marginales efectivos sobre las viviendas ocupadas por sus propietarios así como en las propiedades destinadas al alquiler.
Por último, el impacto en la política del suelo aún no está analizada en profundidad, pero, los resultados tentativos sugieren, según la OCDE, que las restricciones a la construcción son un freno a los booms inmobiliarios, pero también a la recuperación de la inversión en el mercado inmobiliario residencial después de las crisis.
