El inmobiliario crece en Bolsa: ¿tienen más interés las promotoras o las socimis?

Los indicadores inmobiliarios apuntan a una recuperación del mercado. Además, como describe Nuria Álvarez, de Renta 4, ésta es gradual, sana, no explosiva, lo que hace pensar que no se va a acabar pronto. Por eso, en su opinión, en una cartera diversificada, alguna acción del sector inmobiliario hay que tener. La incógnita, sobre todo ahora que ha desembarcado en el parqué una promotora sin herencias contaminadas del pasado, Neinor, está en si es más interesante invertir en las compañías que compran suelo, construyen viviendas y las venden, o en las patrimonialistas, las que explotan vía alquiler inmuebles ya construidos. 

Nuria Álvarez comenta que, en un contexto de recuperación, las patrimonialistas, que en el mercado español son sobre todo socimis, exentas del pago del Impuesto de Sociedades y obligadas a tener su patrimonio en alquiler y a repartir el grueso de su beneficio en forma de dividendos, son las que primero se recuperan, porque se ven beneficiadas por un aumento de la demanda de espacio por parte de las empresas cuya actividad crece. A continuación, se unen las promotoras de viviendas, que retoman los desarrollos para satisfacer la demanda de quienes han recuperado su empleo o la tranquilidad de que lo mantendrán. De ser así, el mercado español habría seguido una evolución lógica: las socimis fueron las primeras que salieron a cotizar con el inicio de la recuperación y no ha sido hasta ahora que ha debutado en Bolsa una promotora, Neinor, aunque quedaran otras del ciclo anterior en el parqué. 

Según Jesús de Blas, de Bankoa-Crédit Agricole, las socimis han decepcionado en la primera fase que describía Álvarez. En algunos casos, añade De Blas, por su rápido crecimiento y la remuneración de los directivos ligada a él, han surgido suspicacias sobre su gobierno corporativo. De Blas cree que este subsector inmobiliario falta que se asiente, que deje de crecer y se pueda contar con un perímetro más consistente para saber, por ejemplo, qué flujo de dividendos se puede esperar. En cuanto a la promotora que se acaba de estrenar, opina que si bien es una compañía más procíclica y, por eso, se pueden esperar más subidas, comenta que su plan es muy ambicioso teniendo en cuenta la dimensión actual de la compañía. Por eso, remata: «Es una apuesta por un plan de negocio que, o te crees, o no te crees».

Una cuestión de ciclo

Para Carlos Val-Carreres, gestor de Lierde, también existe una cuestión cíclica a considerar a la hora de decidir la inversión en este sector: ante la subida del valor de los activos, las rentabilidades que obtienen las compañías patrimonialistas ya se han reducido y quizás sea un mejor momento para las promotoras, ante el crecimiento de la demanda de viviendas en las principales capitales. Nuria Álvarez añade que ahora está ganando competitividad la vivienda en compra frente al alquiler, lo que también apoyaría la apuesta por las compañías que desarrollan proyectos. 

Carlos Val-Carreres, en este sentido, explica cuáles son sus empresas favoritas. En primer lugar, Realia, porque tiene una bolsa de suelo muy grande en Madrid, Barcelona y Baleares. «Siempre ha tenido actividad patrimonial y de promoción. Esta última ha estado un poco parada, pero ahora se encuentra en una situación fabulosa porque tiene suelo y dinero para construir», explica Val-Carreres. 

Dentro del mundo de las socimis, se inclina por Lar, precisamente porque está desarrollando centros comerciales en Sevilla y en Sagunto, que ya están prealquilándose y además vende pisos en Juan Bravo, en Madrid, a los precios más altos de la capital. Por último, Val-Carreres apuesta por Renta Corporación, porque cree que también se puede ver favorecida por este momento del ciclo más positivo para la creación de valor con la promoción que para la generación de rentas, dado que se dedica a reformar y transformar el uso de edificios. 

Este experto también le ve potencial a la socimi Merlin Properties: invirtiendo en ella, argumenta, se obtiene el beneficio de su tamaño y de la integración de sus últimas adquisiciones. Nuria Álvarez coincide en su apuesta por Merlin Properties. Cree que se tiene que centrar en poner en valor sus últimas adquisiciones, que ya le hacen tener un muy buen perfil de activos. Pero, en todo caso, Álvarez comenta que, para elegir una u otra compañía, lo que hay que hacer es escoger, no ya por la actividad que desarrollen, sino por la calidad de su gestión.

Josep Monsó, de GVC Gaesco Beka, señala también que hay que prestar atención a si se quiere invertir en una industria «muerta» que puede tener recorrido si mejora como lo está haciendo en según que zonas, o si se hace en edificios ya hechos y ya alquilados, a través de las socimis en las que, a su vez, hay que prestar atención a la rentabilidad que proporcionan, así como a la agresividad de sus inversiones. 

Carteras mixtas

Al final, las apuestas que Josep Monsó tiene en el sector inmobiliario español son mixtas. Por un lado, le gusta la construcción con Quabit, debido a que tiene suelo en diferentes sitios, como Madrid y Barcelona, así como proyectos en Marbella, aunque, sobre todo, porque ha hecho una limpieza espectacular de la deuda y ha logrado financiación para construir 4.090 viviendas hasta 2021. Prefiere esta compañía a Neinor debido a que está más barata y porque ve en Neinor un perfil más financiero en busca de una oportunidad que puede salir, o no, además de por su ambición, quizás excesiva (9.100 viviendas hasta 2021). En cuanto a las socimis, explica que no entró en Hispania y ahora ya no lo hará, dado que el instrumento está cerrado y ahora sólo se gestionará para venderse en unos años. Acaba de desinvertir en Axiare, porque a estos precios ya cotiza que va a alquilar sus activos a buen ritmo, cuando éstos no son 'prime' y también la posibilidad de que Colonial acabe comprándola. En Merlin está reduciendo, debido a la agresividad de sus compras y porque el último paquete que ha adquirido, el de Metrovacesa, incluye demasiado riesgo, aunque reconoce que es la compañía que parecen haber escogido los inversores extranjeros para sacar partido de la recuperación del 'ladrillo' español. A cambio, apuesta por Colonial, que no está sometida a las rigideces (ni a las ventajas) de una socimi, porque es la que cuenta con el mejor 'portfolio' de todas, con inmuebles de gran calidad en Madrid, Barcelona y París. 

Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, añade que ambos tipos de empresas, las patrimonialistas y las promotoras son diferentes, pero más que por el ciclo, por los inversores para los que son idóneas unas y otras. Así, las socimis, en términos generales, por sus elevados y previsibles flujos de caja responden a un perfil de inversor más conservador, mientras que las compañías promotoras presentan un riesgo superior. También las apuestas de Gonzalo Sánchez son mixtas. Así, por un lado, le gusta Colonial, porque la calidad de sus activos es irrepetible, lo que implica que subirán tanto en valoraciones como en rentas. Y además cree que tiene interés Merlín, compañía a la que le ve potencial, pese a que cree que tiene que ir mejorando la ocupación. Por último, su firma acudió a la salida a Bolsa de la promotora Neinor, porque es una compañía pequeña con un plan estratégico que tiene cabida en el entorno actual de mercado. 

¿Es decepcionante el comportamiento de estas compañías, teniendo en cuenta la recuperación del mercado? Sánchez dice que no: el sector lo está haciendo bien. Si gana menos que el Ibex-35, es por la distorsión alcista que introducen la banca y Telefónica.