¿Es hora de volver a las socimis?
Penalizadas durante meses por la competencia de la renta fija, las socimis podrían despuntar ahora que los tipos de interés han tocado techo
Las socimis son unas de las grandes pagaderas de la política monetaria contractiva desplegada desde el 21 de julio de 2022 por parte del Banco Central Europeo.
En concreto, Merlin Properties cede un 4 por ciento desde esa fecha e Inmobiliaria Colonial se deja un 1 por ciento, frente a una revalorización que rebasa el 25 por ciento en el caso del IBEX 35 y que supera el cien por cien en las cotizadas del selectivo con mejor evolución: Banco Sabadell y BBVA.
Si bien, el castigo a las socimis podría darse la vuelta próximamente, ahora que los tipos oficiales del dinero han tocado techo, según apuntan los expertos.
De hecho, ya empiezan a apreciarse síntomas en ese sentido, como la subida bursátil del 14 por ciento que se anotó Colonial en noviembre (después de que el BCE frenase las subidas de tipos); el 18 por ciento que se metió Merlin Properties o el 11 por ciento que sumó Lar.
¿Qué ha pasado con las socimis?
Básicamente, lo que ha sucedido con el sector inmobiliario en los últimos meses es lo siguiente: la política monetaria impulsó una subida de las rentabilidades de los bonos y, esta a su vez, una transferencia de flujos desde las inversiones que pagan cupones (como las socimis) a la renta fija.
“Todo se movió como un bloque a nivel sectorial por el entorno de tipos”, explica Javier Díaz, analista sénior de Renta 4.
Pero, ahora, "el flujo de dinero que salió del inmobiliario cotizado camino de la deuda soberana debería retornar", tras haberse alcanzado ese techo de los tipos "y empezar a descontarse las primeras bajadas ya el año que viene (al menos, en los Estados Unidos)”, dice Díaz.
El bono, competidor de la socimi
En la misma línea se expresa Rafael Fernández de Heredia, analista de GVC Gaesco.
“El comportamiento del sector inmobiliario está muy ligado a lo que ocurra con los bonos. Porque el bono es la competencia de un edificio de oficinas o de un centro comercial”, explica.
A ese respecto, “en 2024 es esperable que las ‘yields’ empiecen a caer o a dejar de subir. Y eso es lo que el mercado está esperando y podría producir un comportamiento positivo en el sector”.
Buen comportamiento del negocio inmobiliario
Y es que, más allá de una menor competencia de la renta fija, los expertos creen que hay otro factor que va a seguir dando soporte a las cotizaciones de las socimis: la buena evolución del negocio inmobiliario.
“Las socimis españolas están en una situación operativa muy buena, con rentas brutas, ebitda y flujos de caja en un momento dulce. Tienen el 95 por ciento de los contratos ligados a la inflación y activos de muy alta calidad que les suponen dos cosas: el cobro total de las rentas en tiempo y forma y niveles de ocupación muy elevados”, enumera Díaz.
Así las cosas, “mientras la economía no se tuerza y el desempleo no vaya en aumento, seguirán manteniendo una operativa decente", añade.
¿Qué socimis tienen más potencial?
En todo caso, más allá del buen comportamiento sectorial que se espera, ¿qué socimis podrían hacerlo mejor en bolsa?
En general, los expertos creen que las tres principales cotizadas (Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar Real Estate Socimi) podrían hacerlo bien, por lo que conviene aumentar la exposición a las tres.
“Nos posicionaríamos en todo el sector”, reconoce Díaz.
En el caso de Colonial, se ha visto afectada por el auge del teletrabajo, dada su alta exposición a oficinas. Si bien, Díaz cree que esta tendencia no ha alcanzado en España la prevalencia que en otros países como los Estados Unidos o en el Reino Unido, por lo que la compañía estaría protegida en ese sentido.
"Por otro lado, Merlín tiene bastante potencial y una tesis de inversión un poco más completa que Colonial. Finalmente, Lar es interesante por mayor rentabilidad por dividendo", añade.
En la misma línea se expresa Rafael Fernández de Heredia: “Nos gusta Merlin, Colonial y Lar".
"En Merlin buscamos la exposición a sus proyectos de data centers y logística. Está diversificada y nos gusta. Colonial, porque tiene activos muy buenos tanto en España como en París. Suele cotizar con descuento bajo y ahora lo tiene muy alto. Y Lar, porque los centros comerciales han sido la sorpresa, con los alquileres y la afluencia en niveles de 2019", añade.
Lar, sin recomendaciones de venta
Pese a esta equidistancia de los expertos consultados, desde el consenso de Bloomberg se aprecia predilección por Lar, una cotizada que presenta un 100 por cien de recomendaciones de compra (ocho) y ninguna de venta o de mantener.
En contraposición, Merlin arroja un 75 por ciento de consejos de compra, por un 20 por ciento de mantener y un 4 por ciento de venta; mientras que Colonial registra un 47 por ciento de recomendaciones de compra, por un 34 por ciento de mantener y un 17 por ciento de desinvertir.
En todo caso, más allá de las tres grandes, Díaz añadiría algo de exposición a socimis de menor tamaño muy centradas en nichos de interés.
“En las pequeñas buscaría tesis diferenciales. No te metas en una socimi pequeña de centros comerciales porque para eso tienes Lar, con mayor liquidez. Pero sí Arima, que se dedica a un nicho concreto de oficina prime para reformar; o Inversa Prime, la antigua Almagro, que es la primera compañía dedicada a vivienda inversa para la tercera edad, lo que le añade un componente de ESG”.
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