Las socimis, a precio de compra por la política

Los que fueran en 2015 el vivo ejemplo de la recuperación inmobiliaria en España sufren en 2016 el temor por las consecuencias de una revolución política en el país. Las socimis, de manera generalizada, se anotan caídas que van desde el 7,23 por ciento de Axiare, hasta el 21,3 por ciento de Merlin Properties, pasando por el 10,03 que pierde Lar o el 7,21 por ciento abajo de Hispania en el año. Este arranque con mal pie ha dejado a muchas en niveles interesantes teniendo en cuenta que siguen contando con el visto bueno del consenso de analistas, pero cabe preguntar: ¿han pasado por una corrección o se ha agotado su potencial?

Explica Pedro Lacambra, gestor de Ibercaja Gestión, que los inversores están en modo 'wait and see' (esperar y ver) ante la posibilidad de que las nuevas elecciones traigan un gobierno de corte más radical y, con ello, una alteración de la fiscalidad de las socimis. Alejandro Martín, analista y gestor de Metagestión, coincide, pero le resta importancia. Ambos ven poco probable que esos temores se lleguen a materializar, independientemente del partido que gobierne. La pregunta está más bien en si estos vehículos, que florecieron en bolsa por saber aprovecharse de los precios bajos del inmobiliario español, cosecharán las rentabilidades estimadas. «Quizás lo de antes no era normal, que estos valores se movieran con primas del 20 o 30 por ciento», plantea Martín. Ahora, el valor de los activos está en precio. 

Para entender el éxito de las socimis, explica, hay que recordar el contexto en el que salen a bolsa. El auge de las socimis se produce en un mercado inmobiliario muy castigado, lo que les ha permitido comprar activos con descuentos importantes, de alrededor del 30 por ciento. Esto, unido al contexto actual de financiación muy barata, les lleva a un potencial de rentabilidades de doble dígito, en torno al 10 por ciento. Por estas razones, así como por la alta correlación entre el repunte del consumo por el mayor empleo y del sector inmobiliario y por llevar una visión contrarían a unos equipos de analistas de los bancos de inversión, que habían dejado la cobertura del sector bajo mínimos, a finales de 2014 el equipo de Lierde comenzó a encontrar en ellas alternativas interesantes, «con retornos para los próximos tres años muy superiores a la renta variable tradicional y con un nivel de riesgo inferior», explican los gestores de Lierde. Pero en la inversión inmobiliaria, recalca Lacambra, siempre hay que distinguir, porque habrá ganadores y perdedores. Para Lierde, las socimis siguen manteniendo su brillo, pero las circunstancias han cambiado para todas.

Merlin Properties. 

La socimi por excelencia en las principales carteras, tanto en Lierde como en Metagestión y Bestinver. El equipo de Lierde, que tiene al valor en cartera desde principios de 2015, apunta a una sólida evolución en operativa de la compañía en el primer trimestre. «Su excelente generación de caja es la mejor garantía de su atractiva rentabilidad por dividendo», defienden. También destacan su primera inversión, Tree, una cartera de 880 sucursales y 5 edificios alquilados a BBVA a 30 años con una rentabilidad neta superior al 5 por ciento. «Esa rentabilidad va directamente a los beneficios», recuerda Ricardo Cañete, responsable de renta variable ibérica de Bestinver, «porque BBVA es la que asume cualquier gasto que pueda surgir y por contrato es la obligada a reponer en el caso de que alguna oficina se cierre». Además, son rentas cubiertas por la inflación. El otro gran bloque de activos llegó de la compra de Testa, unas oficinas en Madrid y Barcelona. «La oferta de este tipo de activos es limitada, no se puede replicar por la competencia», señala Cañete. Con esta compra ha habido discrepancias por el precio, pero estos expertos lo califican de «fantástica». 

Con ello, cotizando bastante por debajo de su NAV (net asset value), pero con un ROE estimado de doble dígito, en Lierde esperan retornos anuales de un 15 por ciento para los próximos años. «El mercado dice que las rentas crecen poco, pero discrepamos». Los cálculos por análisis fundamental de Bestinver, teniendo en cuenta la recuperación de otros países como Londres o Berlín, dejan ver que en España aún queda potencial que el mercado no está descontando, por lo que es una oportunidad para entrar. En el caso de Metagestión, redujeron posiciones cerca de máximos, pero Martín reconoce que ahora empieza a estar a niveles atractivos. De los analistas consultados por Bloomberg, 13 recomendarían comprar, 3 mantener y solo 1 vender y le dan un precio objetivo a 12 meses de 11,87 euros. Un 32 por ciento por encima de los 8,99 en los que se mueve ahora.

Lar. 

Otro de los valores en el que coinciden los tres y que sorprendió al mercado con una revalorización de sus activos del 5 por ciento desde septiembre, así como con una refinanciación del centro comercial Megapark, en Bilbao, lo que reducía su deuda al 49 por ciento. Desde Lierde resaltan su rentabilidad neta de alquileres (6,6 por ciento) «pero lo más interesante es que las renovaciones están ya registrando incrementos significativos, del 9 por ciento». Su punto fuerte está, sin duda, en los centros comerciales que, además, están en ciudades dominantes por lo que, como apunta Martín, se capta también la recuperación del consumo en España. Ahora, cotiza con un descuento del 15 por ciento frente al valor de sus activos. Según Bloomberg, siete analistas optarían por comprar y ninguno por vender ya que le dan un precio objetivo de 10,87 euros, un 29,6 por ciento más de los 8,39 en los que cotiza.

A estos precios, los expertos ven en las socimis que han creado ya su cartera («fully invested») una clara oportunidad de compra -«algunas se mueven con un descuento del 10 o 20 por ciento frente a su valor neto», recuerda Lacambra-, o al menos de mantener. Porque las perspectivas a largo plazo son buenas. Los NAV no están inflados, ve el gestor de Ibercaja Gestión, pero a ser posible, afirma Martín, que los activos estén en zonas «prime», en Madrid o Barcelona.