Socimis comerciales: baratas, pero... ¿son atractivas?

Cómo puede acceder un particular a la inversión en centros comerciales? Hacerlo directamente, comprándose un espacio en él y poniéndolo en alquiler no es algo que se estile en estos tiempos: la multipropiedad en este tipo de establecimientos se ha quedado obsoleta, lo que tiene sentido, dado que es necesaria una gestión integral de los espacios para que tengan éxito en una coyuntura tan delicada como lo parece ésta, con internet arañando cuota de mercado y la economía enfrentándose a un serio riesgo de desaceleración global. Como alternativa, hay que delegar la gestión en profesionales e invertir en acciones concretas o en fondos de inversión que apuesten por este tipo de empresas. 

Los peligros que se ciernen sobre el sector, o esa percepción de vulnerabilidad que parece estar esquivando en España, pero que afecta seriamente a EE.UU., Reino Unido, Francia o incluso a Italia (esta semana Il Sole 24 Ore se hacía eco de los retos a los que se enfrentan también los centros comerciales del país latino, afectado por una parálisis económica que dura décadas) se están haciendo sentir en las cotizaciones de las acciones del sector, ésas que deberían ser las grandes alternativas del inversor: las de las socimis españolas y las de las grandes gestoras de centros comerciales europeas y americanas. 

Los analistas señalan sobre todo un ratio en el que se percibe la preocupación que reina sobre las compañías de centros comerciales: el precio sobre el valor neto de los activos. En todos los casos de los que hay datos disponibles cotizan con descuentos que en España oscilan entre el 20 y el 40 por ciento, mientras que en el resto del mundo alcanzan hasta el 65 por ciento. 

¿Descuentos o trampas?

Como señala Josep Monsó, de GVC Gaesco, la gran pregunta que hay que plantearse a la luz de estos ratios es si el mercado considera que el valor de los activos de estas empresas se va a depreciar o si en realidad las acciones cotizan con descuento y los inversores se encuentran ante una gran oportunidad. Y él responde que no hay que descartar ninguna de las dos respuestas: la incertidumbre manda. Por un lado, señala que parece haber interés en el mercado por los activos comerciales, debido a las interesantes rentabilidades que siguen proporcionando y que son superiores a las que da un bono. Además, apunta que si el inversor confía en la pervivencia del sector a futuro, podría haber más valor en las acciones más baratas, aunque comprándolas también se asuma más riesgo. Monsó confiesa que no apostaría por un portfolio de activos muy estresado: quizás un descuento muy fuerte está justificado por lo que el mercado percibe en la compañía en concreto. Y en este punto es en el que aparece la otra clave del experto de GVC Gaesco: hay que preguntarse por los activos con los que cuenta cada sociedad.

Compañías extranjeras con interés

Así, considera que las mejores opciones podrían ser las empresas que gestionen centros comerciales que sean buques insignia en sus regiones, que concentren a mucha población a su alrededor, que ello les permita conseguir unas rentas atractivas y recurrencia. Este gestor, como referencia de este tipo de empresas, por ejemplo, tiene a la franco-holandesa Unibail-Rodamco en cartera, que cuenta con centros comerciales muy prime, aunque últimamente ha incorporado riesgo con la compra de activos en Estados Unidos, no sólo porque el sector al otro lado del Atlántico tenga más problemas, sino porque puede haber dificultades de encaje entre los equipos de gestión franceses y estadounidenses. 

Este experto también destaca otras firmas importantes, como la americana Simon Property o la austriaca Atrium, que cotizan con descuentos similares a los de Unibail. 

Gonzalo Senra, de CBRE, expone algunos nombres que le parecen interesantes: la francesa Klepierre o las británicas Intu o Hammerson. 

Monsó pone de manifiesto los problemas del sector a través de la experiencia de la firma alemana Deutsche EuroShop: las marcas pagan de alquiler un fijo más un variable, este último según las ventas o la afluencia a los centros comerciales; la situación ahora es tan delicada que no llegan a poder pagar el variable. Ello implica, bien que las rentas han podido tocar suelo, bien que los retailers podrían comenzar a pedir bajadas en el alquiler fijo. De momento, dice Monsó, aunque la firma no espera muchas alegrías o recuperación de las rentas, tampoco prevé que haya bajadas en los alquileres. 

¿Opciones en España?

Con respecto a España, hay analistas bursátiles o gestores de acciones que se muestran más cautos que las consultoras inmobiliarias que han expresado sus opiniones en páginas anteriores, aunque avisaran de una ralentización de las inversiones ya para este 2019. Sonia Ruiz de Garibay, de Trea AM, explica que los centros comerciales han registrado un importante tirón en los últimos años por la recuperación macroeconómica, pero ahora señala que comienza a haber dudas, porque los crecimientos son menores y se siente cada vez más la amenaza del comercio electrónico.

Las ventas en los centros comerciales españoles crecieron un 2,9 por ciento en 2018, por debajo del 3,5 por ciento de un año antes; y la cuota de mercado se colocó en el 17,7 por ciento, apenas dos décimas por debajo de la de 2017. 

Estas cifras de ralentización, a juicio de Ruiz de Garibay, son las que han animado a compañías como Merlin Properties a cambiar de estrategia, a salir fuera de España y a haber comprado recientemente un centro comercial en Oporto. La respuesta de las compañías, por tanto, pasa por la diversificación de mercados y también de productos (no sólo porque la socimi en cuestión apueste por otros activos, como oficinas o viviendas, sino porque en los centros comerciales contrate con otro tipo de clientes, como restaurantes, en detrimento de la moda). 

Ruiz de Garibay no es pesimista y cree que las rentas de los centros comerciales pueden continuar creciendo y sus gestoras pueden mejorar su generación de caja y reducir su deuda pero, al mismo tiempo, apunta que los inversores podrían no reconocérselo y las acciones podrían no remontar. «Las empresas españolas están baratas, pero no sabemos si se van a reducir las dudas sobre la situación económica», señala la experta de Trea AM.

Al castigo propio relativo a la incertidumbre del sector se ha unido el ruido regulatorio: durante el pasado año se estuvo planteando la posibilidad de que las socimis comenzaran a estar obligadas a pagar el Impuesto de Sociedades, que ahora tienen completamente bonificado si cumplen determinadas condiciones como contar con su patrimonio alquilado y repartir en forma de dividendos al menos un 80 por ciento de los beneficios que impliquen los alquileres.

Aunque ya ha aparecido en estas páginas Merlin Properties como empresa que apuesta por los centros comerciales como por cualquier otro bien inmobiliario -aunque su activo estrella son las oficinas- ya que su gran objetivo es convertise en la compañía de referencia para el inversor extranjero que quiere sacarle partido al inmobiliario español, la gran estrella de los centros comerciales en España es Lar. Sobre todo después de sus desinversiones en otros segmentos inmobiliarios y su anuncio de nuevas inversiones en el retail. Como explica Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, la suya es una apuesta un poco particular porque está enfocada a centros en poblaciones secundarias (no compite en las grandes ciudades españolas) en las que es una referencia tanto para las compras como para el ocio. En Gesconsult están cómodos con su posición en el valor (también está en las carteras de Abante, Santalucía, Metavalor o Renta 4) debido a que la empresa presenta crecimientos por encima de la media del sector y a su precio, castigado por las incertidumbres internacionales sobre el sector y no tanto por las domésticas.

Pero además de estas socimis, en los últimos años han salido a cotizar numerosas compañías, algunas más grandes que Lar, que también tienen el foco en los centros comerciales. Las de mayor capitalización bursátil son General de Galerías Comerciales, Zambal o Castellana Properties. En estas empresas, además de todas las anteriores precauciones, hay que vigilar la liquidez, no todo lo alta que se desearía en algunos casos.

Entrevista: Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties

«La omnicanalidad es el presente y el futuro de los centros comerciales»

Alfonso Brunet es consejero delegado de Castellana Properties, una socimi que cuenta con 17 grandes establecimientos, principalmente retail, como parques y centros comerciales. En páginas anteriores pudimos ver que protagonizó la principal operación de inversión en el sector en 2018. En esta entrevista afirma que aún hay hueco en el mercado español para centros de calidad y que sepan adaptarse a lo que sus clientes demandan.

¿Qué presente y qué futuro tienen los centros comerciales? 

La omnicanalidad es el presente y el futuro. Actualmente, todos los retailers están promocionando sus plataformas online para ganar cuota de mercado, pero ya se está viendo que el negocio de repartir el producto o recogerlo, especialmente si lo tienes que devolver, no es rentable. Por ello, muchas marcas están potenciando que el cliente vaya a recogerlo a la tienda, para así ahorrar costes y fomentar compras en el punto de venta.

¿Cómo se traduce la omnicanalidad en el centro? 

Los retailers online están abriendo tiendas físicas y los retailers offline están invirtiendo en plataformas online. La tecnología es un aliado sin lugar a dudas. Por ejemplo, a día de hoy nuestros clientes reciben notificaciones cuando entran a uno de nuestros centros comerciales informando sobre cualquier novedad que haya, hacen uso de algunos servicios directamente con la app y, gracias a la tecnología, podemos saber cómo se mueven, de dónde vienen y sus gustos, entre otras muchas cosas. La omnicanalidad mejora la experiencia del cliente y genera relaciones duraderas. 

¿Qué sentido tiene para una marca alquilar un espacio en un centro comercial?

Las tiendas físicas seguirán ocupando un lugar privilegiado en la mente de los consumidores. De hecho, ya hay operadores que nacieron como e-commerce puros que han abierto tiendas, como Hawkers, Alibaba o Zalando. La tendencia es a aumentar la superficie de exposición para que se pueda dar al cliente una experiencia diferente y renovada.

¿Puede en este contexto ganar la tienda a pie de calle al centro comercial?

Las marcas tienden a probar distintos formatos para distintos momentos y tipos de compras. Ambas opciones pueden funcionar a la vez y no son excluyentes una de la otra.

¿Cómo se están reinventando los centros comerciales que gestiona su firma?

Tratamos de organizar eventos y animaciones continuamente. En otras palabras, crear dinamismo y expectación para que nuestros clientes vivan nuevas experiencias y aportemos un valor añadido en su visita. Por ejemplo, nuestro Parque Comercial Granaita, que inauguramos en marzo tras una inversión de más de cinco millones, cuenta con más de quince salas de cine, una pista de hielo y una bolera, entre otras actividades, y se ha convertido en algo más que un mero espacio de compras. Es un centro de reuniones para todo Granada.

¿Cómo van las rentas? 

Desde la recuperación a partir de 2014, las rentas en general han empezado a recuperarse, pero a ritmos más bajos de lo que en principio se anticipaba. Pero es difícil generalizar en este segmento, ya que hay grandes diferencias entre activos prime o secundarios.