Vivienda: comienza el parón en transacciones y en precios

El mercado inmobiliario residencial está dando los primeros síntomas claros de agotamiento. Los más recientes los proporcionó el INE con su estadística de transmisiones de la propiedad que reflejó que en el mes de junio las compraventas de viviendas cayeron un 9% interanual, hasta las 40.961. El descenso es algo más importante en las usadas (-9,2%) que en las nuevas (-7,8%). Pero las grandes protagonistas de las transacciones de viviendas continúan siendo las casas de segunda mano (33.756 operaciones, frente a las 7.205 de las nuevas). 

En el acumulado del año, el número de transacciones inmobiliarias es hasta el momento idéntico al del ejercicio pasado por estas fechas: alrededor de 263.500. Y ello es así gracias al repunte de las ventas de viviendas nuevas, que han crecido un 7,4% y pese al descenso del 1,6% en las compraventas de casas de segunda mano. El mal comportamiento de la vivienda usada se deja sentir más porque su proporción sobre el total de las compraventas también es superior.

El comportamiento por comunidades autónomas también puede estar comenzando a reflejar que en los lugares en que primero cuajó la recuperación es en los que primero se está haciendo presente el parón. Canarias fue la región en que más cayeron las transacciones en junio: un 22,5%, seguida de Baleares, con un retroceso del 17,4%. También caídas de dos dígitos sufrieron Aragón, Andalucía, La Rioja, Valencia y la Comunidad de Madrid. 

Las transacciones únicamente subieron en Castilla-La Mancha, en Extremadura, en Galicia y en Murcia. 

La hipótesis de que el parón ha llegado a las regiones que primero despertaron tras la crisis encuentra apoyo en que, en la mayoría de las autonomías en que las transacciones caen, el número de éstas sigue por encima de la media española de 110 operaciones por cada 100.000 habitantes: Valencia (159), Andalucía (123), Madrid (117) o Valencia (159). Mientras que en las que las transacciones siguen creciendo, la actividad continúa por debajo de la media: Galicia (67), Extremadura (72) o Castilla-La Mancha (103). Aunque hay excepciones: en Murcia las operaciones están por encima de la media (128) y continúan al alza (7,2%).

¿Qué dicen los precios?

Hay otro elemento que también invita a pensar en que el enfriamiento ha llegado a los lugares en que la recuperación parecía más asentada. De acuerdo con los datos de Tinsa, si el precio de la vivienda, de media, sube un 15,6% desde los mínimos de la crisis, en Baleares y Canarias el avance es de un 22,8%. Además, los precios en los dos archipiélagos se encuentran a un 19,6% de los máximos del ciclo anterior, frente al 33,7% que dista el mercado en su conjunto del pico de 2007. 

Las transacciones bajan en España y en prácticamente todas las autonomías, sobre todo en aquéllas a las que primero llegó la recuperación. Pero los precios siguen subiendo de manera generalizada. Según el último informe del mercado de la vivienda que se ha conocido, el de Tinsa, que es mensual, en el mes de julio, el precio de la vivienda creció un 4,5%. Este ritmo supone una leve aceleración respecto al del segundo trimestre del año, que mostró un encarecimiento de los precios de un 3%. Pero esta cifra era ya más baja que las de los dos trimestres anteriores: en el primero de 2019, el incremento del precio fue de un 4,9%, y en el último tramo de 2018, del 5,8%. Al cierre de ese segundo trimestre, Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa, afirmó: "Se observan síntomas de estabilización tanto en precio como en demanda, tras varios años de recuperación sostenida. El nivel general de precios residenciales en España es prácticamente idéntico al del primer trimestre del año. Las ciudades de Madrid y Barcelona, que han protagonizado fuertes y continuadas subidas en los últimos años, disminuyen de manera inequívoca su tendencia alcista". 

La desaceleración en el crecimiento de los precios también se percibe en la estadística de idealista.com: si el ritmo de subida interanual en los últimos meses de 2018 osciló entre el 7,1% y el 8,6%, en lo que llevamos de 2019 los encarecimientos han variado entre el 7,4% del mes de enero y el 5,3% de julio. 

¿Qué pasa con el alquiler?

El enfriamiento no tiene lugar únicamente en el mercado de compraventa, también se está observando en el del alquiler. Así, de acuerdo con los datos de idealista.com, si en julio de 2019 el incremento interanual de las rentas medias en España fue de un 5,8%, en el año 2018 las subidas fueron de dos dígitos, superando incluso el 14% algunos meses, durante prácticamente todo el año.

Aunque el crecimiento ha sido muy dispar: como destaca el informe del Banco de España sobre el mercado del alquiler en España publicado el 1 de agosto, los mayores crecimientos se han observado en las grandes ciudades, como Barcelona, Madrid o Valencia, y en ciudades con elevada concentración turística, como Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife. En todas estas ubicaciones, las subidas del precio del alquiler han sido de más de un 35% entre 2014 y 2019. 

Pero en Ciudad, Real, Jaén, Cádiz y Huelva, el encarecimiento de las rentas en el periodo no ha llegado ni al 10%.

De nuevo, como en compraventa, la desaceleración de los alquileres se está centrando en las ubicaciones donde más se han encarecido, y muy especialmente en Barcelona, donde ya se empiezan a observar los primeros goteos a la baja.

Los salarios son los que establecen el techo a los alquileres. En el caso de la compraventa la relación no es tan directa por la intervención del crédito hipotecario en la ecuación. Se da la circunstancia de que en España, más del 40% de la población, según Eurostat, tiene que destinar más del 40% de sus ingresos al pago de la renta. Sólo Grecia, Rumanía, Bulgaria y Croacia están peor que España en esta ratio.

De acuerdo con un estudio de Fotocasa e Infojobs, en Cataluña y Madrid, el alquiler se lleva el 50% de la renta disponible de los hogares; mientras que en País Vasco y Baleares se lleva más del 40%. Es probable que sea en esas ubicaciones en las que el techo a los precios del alquiler esté más próximo.