Oleada de compras en una Metrovacesa a precio rebajado

Con todas las objeciones que cosechó ante su vuelta al parqué -que si salía excesivamente cara, que si la cartera reunía los restos del inmobiliario invendibles del Santander y BBVA- lo cierto es que Metrovacesa ha ido cosechando el interés del inversor profesional. Primero se conoció que la gestora internacional Schroders había entrado con una posición importante, del 4,3 por ciento. Y a esa lista de compradores se han sumado a cierre del primer trimestre fondos tanto de la banca, como el gigante Santander Small Caps o varios de BBVA AM, como de inversores 'value', entre los que se incluyen Francisco García-Paramés, de Cobas AM, o Iván Martín, de Magallanes Value Investors. Juntos han invertido más de 43,45 millones de euros en la compañía. El valor aún se deja un 6 por ciento desde su precio inicial, por lo que preguntamos a los expertos qué han visto en la mayor promotora cotizada de España. 

La principal crítica a la nueva Metrovacesa era que pretendía debutar con una prima sobre sus activos similar a la de sus competidores, pero con una calidad de suelo peor. Como reconoce Carlos Camacho, co-gestor del Rural Renta Variable España, fondo que tiene una pequeña posición en el valor, algunos suelos están en zonas 'prime', pero otros en nichos donde la demanda de vivienda aún es menos boyante. Los analistas de Bankinter asimismo señalaron en un informe que el 13 por ciento de su terreno «no está ubicados en grandes ciudades ni en destinos turísticos con mayor demanda». «Por ello el precio medio de venta de sus viviendas es inferior al de su competencia», reconoce Camacho. Además, un 26 por ciento de su suelo es no finalista, es decir, que aún no contaría con los permisos para poder edificar sobre él, lo que dificulta su valoración. Pero Antonio Aspas, consejero secretario de Buy & Hold, no comparte el convencimiento de que la cartera de Metrovacesa sea de mala calidad. Respecto al suelo no urbanizable, prevé que ya lo sea en los próximos tres años. 

La gestora española también ha entrado en la promotora en el primer trimestre del año a través de varios de sus fondos y es, de momento, su única exposición al inmobiliario nacional. Frente a sus competidores, Aspas destaca que es la empresa con mayor suelo de España, que no tiene apalancamiento y que cuenta con una directiva «de gran calidad». Precisamente es su banco de suelo lo que también convence a Diego Jiménez-Albarracín, responsable de renta variable del centro de inversiones de Deutsche Bank España: «Según sus previsiones, cuentan con suelo suficiente para 8 años, incluso acelerando el ritmo de promoción como han apuntado en su último plan estratégico».

UN PLAN AMBICIOSO, ¿Y ALCANZABLE?

El segundo foco de dudas cercaba sobre el objetivo de entrega de viviendas que se han marcado: de 4.500 a 5.000 viviendas por año en 2021. Es, como recuerdan desde Orey iTrade, el doble de lo que se vendía en el 'boom' del ladrillo. Ya se ha dado el caso de promotoras que manejaban estimaciones igual de ambiciosas, esto es, Neinor Homes, quienes se vieron obligados a rebajar sus objetivos de entrega. En opinión de Jiménez-Albarracín, esa aceleración de Metrovacesa seguirá y no ve que sus entregas se vean afectadas como está pasando en sus rivales. «El 103 por ciento de las entregas de 2018 y el 72 por ciento de las de 2019 ya están en construcción, además, la preventa supera el 70 por ciento para 2018 y se acerca al 40 por ciento para 2019, niveles con los que la compañía está cómoda», defiende el experto. Y por ello, considera injustificado el descuento de sus acciones. Además, Camacho recuerda que Metrovacesa ya tiene todo el suelo necesario en su balance para llegar a esa cantidad de viviendas. «En cambio su competencia sí tiene que comprar», apunta. 

LA CORRECCIÓN DA OPCIONES

En una primera instancia, Metrovacesa pretendía salir a cotizar entre 18 y 19,50 euros por acción, lo que suponía una prima del 1 a 1,1 veces sobre su NAV (valor neto de los activos). Un precio que los analistas de Bankinter no dudaron en calificar de «escasamente atractivo». Pero es que ahora, a los 15,40 euros que ronda estos días, supone cotizar con un descuento del 14 por ciento frente al NAV a cierre de 2017 (unos 2.720 millones de euros). A ese valor neto a Jiménez-Albarracín le sale un precio de 18 euros por acción, «con lo que el descuento con el que se mueve casi duplica el de Neinor y triplica el de Aedas». A ese nivel, según Camacho, el mercado descuenta el riesgo de ejecución, el riesgo de que el escenario macro positivo en el que estamos se reduzca y que el cambio en la política monetaria implique subida de tipos de interés en el medio plazo. Aspas coincide: «Se está dando por hecho que parte de su suelo no tiene valor o es inferior al anunciado, a pesar de haber sido tasado por tres fuentes distintas y, además, no se tiene en cuenta un escenario de recuperación inmobiliaria y de aumento de precio de los inmuebles. 

Aún hay pocos analistas que siguen el valor, pero los que lo hacen son optimistas con sus perspectivas. Tres de los cuatro recomendarían comprar frente a una que se mantiene neutral, pero todos le dan un precio objetivo a 12 meses superior al actual, de 17,92 euros, con lo que arroja un potencial del 15 por ciento de subida. El más optimista es el de Morgan Stanley, que lo ve a 19 euros.